Was kostet die Vermessung einer Immobilie?

Bei teureren Häusern können es sogar deutlich mehr als 1.000 € sein. Hinzu kommt noch die Umsatzsteuer. Die Kosten zur Vermessung einer Immobilie richten sich nach den Baukosten des Gebäudes sowie der Anzahl der zu vermessenden Gebäude. Diese betragen mindestens einige 100 €. In einigen Gebührenordnungen der Bundesländer sind die Kosten für die Vermessung zum Vorteil des Immobilieneigentümers gestaffelt. Das bedeutet, dass bis zu einer bestimmten Summe an Baukosten die Gebühren identisch sind, auch wenn sie, gemessen an den tatsächlichen Herstellungskosten, höher ausfallen müssten.

Wann muss man eine Immobilie vermessen lassen?

Grundsätzlich ist die amtliche Vermessung einer Immobilie vorgeschrieben, wenn ein neues Objekt auf einem Grundstück gebaut werden soll. Im engeren Sinne versteht man darunter die sogenannte Gebäudeeinmessung. Während der Bauphase werden jedoch in der Regel weitere Vermessungen vorgenommen…

Vermessung beim Grundstückskauf

Manchmal ist es sinnvoll und notwendig, bereits vor dem Baubeginn die Grundstücksgrenzen im Rahmen einer Grenzvermessung zu bestimmen. Normalerweise liegen im zuständigen Katasteramt bereits alle relevanten Messdaten und Flurkarten für das erworbene Grundstück vor. Eine erneute Vermessung ist dann nur in bestimmten Fällen notwendig. Zum Beispiel, wenn…

• die Grenzmarken fehlen oder schlecht zu erkennen sind
• die Messdaten veraltet sind
• Streit beziehungsweise Uneinigkeit mit den Nachbarn bezüglich der Grundstücksgrenzen besteht
• ein Grundstück geteilt werden soll

Die Grenzvermessung des Grundstücks kann auf zwei Wegen erfolgen, nämlich entweder über ein Vermessungsbüro oder über eine amtliche Grenzvermessung.

Die Vermessung über ein Vermessungsbüro, die sogenannte Grenzanzeige, ist in der Regel deutlich günstiger als eine amtliche Grenzvermessung. Im Schnitt kostet sie nur wenige 100 € bis 1.000 €. Im Gegensatz zur amtlichen Grenzvermessung vergleicht ein Vermessungsbüro allerdings lediglich die vorliegenden Messdaten mit den Grundstücksgrenzen. Eine Aktualisierung der Unterlagen des Katasteramts erfolgt dann nicht. Es besteht also keine rechtliche Verbindlichkeit. Im Gegensatz dazu werden bei der amtlichen Grenzvermessung auch die Eintragungen des Katasters aktualisiert und im Rahmen eines sogenannten Grenztermins auch die benachbarten Grundstückseigner einbezogen. Das Ergebnis ist dann rechtlich für alle Beteiligten bindend. Allerdings hat das auch seinen Preis: Im Schnitt kostet die amtliche Grenzvermessung 1.000 € aufwärts, je nach Art der Vermessung, Fläche und Bodenwert des Grundstücks.

Hier ein Überblick über die Kosten:

Solltest du Streit mit den Nachbarn haben, ist eine amtliche Grenzvermessung absolut notwendig. Auch eine sogenannte Teilungsvermessung muss amtlich erfolgen. Wenn du hingegen lediglich für dich selbst Klarheit und Sichtbarkeit bezüglich der Grenzen deines Grundstücks erhalten möchtest, reicht die kostengünstige Vermessung durch ein Vermessungsbüro vollkommen aus.

Vermessung für den Bauantrag

Du möchtest eine Baugenehmigung für eine Immobilie beantragen? Dann kommst du an der sogenannten Erstellung des amtlichen Lageplans nicht vorbei. Der amtliche Lageplan ist die Grundlage für den Bauantrag, die erste Bauvorlage für den städtebaulichen Vorbescheid, das Bauanzeigeverfahren und die Baugenehmigung. ^Dabei wird von einem Vermessungsingenieur, auf Basis der Unterlagen aus dem Liegenschaftskataster sowie einiger Messungen vor Ort, der sogenannte “Lageplan zum Bauantrag” erstellt. Dieser Lageplan stellt das Baugrundstück beziehungsweise das geplante Bauvorhaben in Bezug zur benachbarten Umgebung dar.

Du benötigst eine Lageplanerstellung für deinen Bauantrag und möchtest mehr über die Kosten erfahren? Hier ein Praxisbeispiel für ein 400 Quadratmeter großes Grundstück mit einem Bodenwert von 80 € und einfachem Schwierigkeitsgrad:

Sollte zusätzlich eine Grundstücksteilung erfolgen, muss diese ebenfalls beantragt werden. Für das Genehmigungsverfahren kannst du noch einmal ca. 400 € einplanen.

Vermessung bei Baubeginn

Die sogenannte Baukontrollmessung ist gesetzlich vorgeschrieben und dient der Kontrolle der Einhaltung der vorher festgelegten Grundfläche und Höhenlage. Diese muss binnen zwei Wochen nach Baubeginn durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erfolgen und der Bauaufsichtsbehörde nachgewiesen werden. Gleichzeitig schützt sie auch die Investition der Bauherren, da durch die Kontrollmessung in dieser Bauphase eventuelle Abweichungen ohne größere finanzielle Verluste korrigiert werden können. Die Kosten sind individuell und können bei den zuständigen Behörden beziehungsweise in Vermessungsbüros erfragt werden.

Die Vermessung des fertigen Gebäudes

Am Ende der Bauphase erfolgt die sogenannte Gebäudeeinmessung. Dabei handelt es sich um ein gesetzlich vorgeschriebenes, amtliches Messverfahren eines neu errichteten Gebäudes. Zur Gebäudeeinmessung muss zunächst ein Antrag beim zuständigen Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur gestellt werden. Bei der Gebäudeeinmessung werden die Ecken und Längen des Gebäudes erfasst und in die Unterlagen des Katasters aufgenommen. Diese dienen später der kommunalen Verwaltung, den Versorgungs- und Entsorgungsträgern, den finanzierenden Banken, den Grundbuchämtern sowie dem Finanzamt als Nachweis, zum Beispiel für das Eigentum oder die Berechnung der Grundsteuer.

Wie hoch die Kosten für die Gebäudeeinmessung sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängen von unterschiedlichen Faktoren ab, unter anderem vom jeweiligen Gebäude, der Größe des Gebäudes sowie den Gegebenheiten vor Ort. In der Regel sind es aber mindestens einige 100 €. Ist das Gebäude schwer zugänglich oder besonders komplex, zum Beispiel wenn mehrere Gebäude sehr eng beieinander liegen, können auch noch Erschwerniszuschläge anfallen. Zusätzlich fallen amtliche Gebühren für die Gebäudeeinmessung an. Diese richten sich nach den Vorgaben des jeweiligen Bundeslands.

Die Vermessung der Wohnfläche

Sobald die Immobilie bezugsbereit ist, kann anhand der Wohnfläche der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Die sogenannte Wohnflächenberechnung ist vor allem dann notwendig, wenn du die Wohnfläche des neuen Objekts vermieten möchtest. In der Regel basiert die Wohnflächenberechnung auf der sogenannten Wohnflächenverordnung (WOFLV). Dabei handelt es sich um ein Regelwerk, welches vorgibt, welche Gebäudeflächen als Wohnraum zu definieren sind. Pro Quadratmeter kostet die Berechnung der Wohnfläche zwischen 1,50 € und 4 €. Üblicherweise wird sie durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einen Immobiliengutachter durchgeführt.

Wie kann man eine Immobilie ausmessen?

Für die amtliche Vermessung von Grundstücken und Gebäuden muss ein Antrag beim zuständigen Kataster- beziehungsweise Liegenschaftsamt gestellt werden. Die Behörden bestellen in der Regel einen Vermessungsingenieur, der die Messungen vor Ort vornimmt und in den Unterlagen des Katasters aktualisiert. Heutzutage erfolgt die Ausmessung von Immobilien oder die sogenannte Gebäudeeinmessung mittels moderner, technischer Verfahren. Dabei werden mit Hilfe von GPS-Geräten oder elektronischen Tachymetern die Gebäudeeckkoordinaten bestimmt. Daraus erfolgt die Definition der Gebäudeumrisse, die später in das Kataster übernommen werden.

Die Wohnfläche eines Gebäudes ergibt sich aus der Quadratmeterfläche von Räumen, die für Wohnzwecke genutzt werden kann. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und Arbeitszimmer genauso wie Balkone, Loggien, Terrassen und Dachterrassen. Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, sowie Keller und Dachboden zählen nicht zur Wohnfläche.

Wer misst eine Immobilie aus?

Da es sich zumeist um eine amtliche Vermessung handelt, muss die Vermessung über das zuständige Kataster- beziehungsweise Liegenschaftsamt in deiner Region erfolgen. Aber auch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure dürfen hoheitliche Vermessungen vornehmen. Die Ergebnisse werden anschließend in das Liegenschaftskataster übernommen.

Geht es um die Berechnung einer Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung (WOFLV), wird dieser in der Regel von einem Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einem Immobiliengutachter durchgeführt. Dabei wird die Größe der Immobilie in Bezug zur Wohnfläche gesetzt. Auf Basis der Wohnflächenberechnung erfolgt beispielsweise die Ermittlung des Verkehrswerts oder die Berechnung der Miete.

Fazit

Wer den Bau einer Immobilie plant, wird früher oder später mit dem Thema Vermessung in Berührung kommen. Diese ist in den unterschiedlichen Bauphasen zum Teil gesetzlich vorgeschrieben. Das betrifft die Vermessung zur Erstellung des amtlichen Lageplans bei Baubeginn, die Baukontrollmessung bei Baubeginn sowie die Gebäudeeinmessung der neu gebauten Immobilie am Ende der Bauphase. Häufig belaufen sich die Kosten für die vorgeschriebenen Vermessungen insgesamt auf mehrere 1.000 € und zählen zu den sogenannten Baunebenkosten. Berechnungsgrundlage für die Gebühren der Vermessung einer Immobilie ist in der Regel der Wert des geplanten Objekts. Sobald das Gebäude steht, kann zusätzlich eine sogenannte Wohnflächenberechnung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder einen Immobiliengutachter durchgeführt werden. Daraus ergibt sich die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie sowie die Berechnung der Miete.