Du fragst dich, was eigentlich laut Gesetz alles in eine Wohnung gehört? Was ist denn die Mindestausstattung und was nicht? Was muss dir dein Vermieter stellen? Diese Fragen wollen wir dir hier einmal beantworten.

Gilt ein bundeseinheitliches Gesetz für die Grundausstattung einer Wohnung in Deutschland?

Bis 1985 gab es ein bundeseinheitliches Gesetz, nämlich Paragraf 40 des Wohnungsbaugesetzes. In diesem gab es deutschlandweit einheitliche und klare Regeln über die Grundausstattung bei Mietwohnungen. Im Jahr 1990 legte das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) fest, dass die Anforderungen des Paragraf 40 noch heute gelten. Nach 1985 wurde zwar festgelegt, dass es nun Ländersache sei, die Mindestanforderung an die Grundausstattung einer Wohnung festzulegen, aber dennoch orientieren sich die Gerichte noch heute an den Anforderungen des § 40 des Wohnungsbaugesetzes.

Welche Grundausstattung ist in Mietwohnungen vorgeschrieben?

Eine abgeschlossene Wohneinheit eignet sich nur dann zum Wohnen, wenn sie über gewisse Mindestanforderungen verfügt, sie muss also über ein Bad, eine Toilette, ein Spülbecken mit Wasserzapfstelle und Anschlüssen für einen Elektroherd oder einen Gasherd und über Entlüftungsmöglichkeiten in der Küche verfügen.

Hier orientieren sich Gerichte noch heute am § 40 des Wohnungsbaugesetzes. Dieser legt die Mindestanforderungen an Mietwohnungen wie folgt fest:

  • Die Wohnung muss abschließbar mit einem innen liegenden Vorraum sein.
  • Es muss ein Raum zum Kochen mit ausreichender Entlüftung, Wasserzufuhr oder Wasseranschluss sowie einem Anschluss für einen Elektro- oder Gasherd vorhanden sein.
  • Die Sanitären Anlagen müssen sich innerhalb der Wohnung befinden (kein Etagenklo)
  • Das Badezimmer muss über ein Waschbecken, eine Toilette und einer Bade- oder Duschmöglichkeit verfügen
  • Mindestens zwei Steckdosen pro Wohnraum und in der Küche drei Steckdosen müssen vorhanden sein
  • Ein Kellerraum oder Abstellraum muss zur Verfügung stehen
  • Rauchmelder müssen in jedem Wohnraum, Küche und Bad angebracht sein

Abweichend zum § 40 WoBauG II müssen die Mietwohnungen mit einer Heizung ausgestattet sein und jeder Wohnraum muss über ausreichend Heizkörper verfügen, dazu gehören auch das Bad und die Küche.

Wann sind die Mindestanforderungen für Mietwohnungen nicht erfüllt?

Dies unterscheidet sich je nach Bundesland. In Bayern gelten folgende Mindestanforderungen an Wohnungen laut Bayerischer Bauordnung (BayBo):

  • Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben, fensterlose Küchen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.
  • Ein ausreichend großer Abstellraum und leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Mobilitätshilfen sind erforderlich
  • Jede Wohnung muss über ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben.
  • In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer, sowie Flure, welche zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchmelder haben.

Damit wird den Vermietern nicht vorgeschrieben, dass sie Spülen oder Herde schon anbringen. In Berlin hingegen, müssen eine Kochgelegenheit und ein Ausguss vorhanden sein.

Weitere Grundausstattung und Anforderungen an Wohnraum

Außerdem sagt der Gesetzgeber klar, dass Wohnraum weiteren Anforderungen genügen muss, an diese Vorgaben müssen sich Vermieter halten:  

  • Fußböden, Wände und Decken müssen ausreichend gegen Wärmeverluste, Feuchtigkeit und Lärm gedämmt sein.
  • Außerdem müssen Wände und Decken ordentlich verputzt und gestrichen sein.
  • Die Heizung muss nachts mindestens 18 Grad und tagsüber mindestens 20 Grad erreichen.
  • Auch muss der Wasser Zu- und Ablauf ordentlich funktionieren und sauber gehalten werden.
  • Eine ausreichende Stromversorgung ist zu gewährleisten, damit technische Geräte sowie Beleuchtung betrieben werden können.

Was sind die Folgen von fehlender Grundausstattung für den Vermieter?

Wenn ein Vermieter die oben genannten Mindeststandards und Anforderungen nicht erfüllt, dann liegt immer ein Mangel an der Mietsache vor und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. Der Vermieter ist bei einem Wegfall einer Mindestanforderung verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Reparatur auf eigene Kosten wiederherzustellen.

Hält ein Vermieter sich nicht an die Mindestanforderungen, so ist jede Kommune ermächtigt, ihn per Anordnung zur Sanierung, zur Ausstattung, zur Gestaltung und zur Erhaltung zu verpflichten. In Niedersachsen müssen Vermieter mit bis zu 50.000 € Bußgeld rechnen.