Im Mietrecht ist genau geregelt, in welcher Höhe, wann und wie oft die Miete erhöht werden darf. Auch Nicht-Juristen sollten die grundlegenden Punkte daraus kennen. Und das betrifft nicht nur Vermieter. Für einen Mieter ist es ebenfalls von Vorteil, über die ein oder andere rechtliche Bedingung Bescheid zu wissen.
Auf den Punkt gebracht
- Ein Vermieter darf die Miete nicht unbegrenzt jedes Jahr erhöhen.
- Die Mieterhöhung kann zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung durchgeführt werden.
- Die Mieterhöhung muss vom Vermieter angekündigt werden.
- Nur wenn die Erhöhung der Miete nicht rechtens ist, kann der Mieter dagegen Einspruch erheben.
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Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?
Hierzu schreibt das BGB in den Paragrafen 557 bis 561:- Die Mieterhöhung ist rechtens, wenn der Vermieter damit seinen Mietpreis für das Mietobjekt an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst.
- Wenn die Wohnung energetisch saniert wurde oder allgemein renoviert wurde.
- Wenn eine Kostenanpassung im Zuge der Betriebskostenabrechnung erfolgt.
- Wenn im Vertrag eine Staffelmiete vermerkt ist.
Welche maximale Mieterhöhung ist erlaubt?
Jedoch unterliegt die Erhöhung einer gesetzlich festgelegten Obergrenze. Diese muss der Vermieter unbedingt berücksichtigen, damit seine Forderung rechtens bleibt. Folgende Grenzwerte sind in diesem Zusammenhang zu beachten:
- Unterliegt die Wohnung einer Mietpreisbremse, darf bei erneuter Vermietung der Preis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden. In Gemeinden und Städten mit Wohnungsknappheit sind es maximal 15 %.
- Nach einer Modernisierung darf die Miete um 8 % der angefallenen Modernisierungskosten erhöht werden.
- In 6 Jahren darf wegen der Modernisierung die Wohnung um maximal 3 Euro pro Quadratmeter teurer werden.
Wann muss die Mieterhöhung erfolgen?
Eine Mieterhöhung muss schriftlich beim Mieter eingehen. Zwischen Einzug und Anpassung der Miete müssen außerdem 12 Monate liegen. Der gleiche zeitliche Abstand muss zwischen der letzten Anpassung und der erneuten Erhöhung eingehalten werden. Im Zuge der Mietanpassung müssen die neuen Wohnungskosten vom Vermieter genau begründet werden. Hierzu kann er auf folgende Daten zurückgreifen:
- Mietspiegel der Gemeinde
- Auskunft aus Mietdatenbank
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- Nennung von mindestens drei Vergleichsobjekten
Gegen dieses Schreiben können die Mieter bis 2 Monate nach Erhalt Einspruch erheben. Sie können der Erhöhung aber auch teilweise zustimmen oder eben ganz. Reagieren die Mietparteien nicht, darf der Vermieter diese bis zu 3 Monate nach Ablauf der Frist auf Zustimmung verklagen.
Mieterhöhung - unterschiedliche Anwendungsbeispiele
Die Staffelmiete
Bei Staffelmietverträgen wird genau bestimmt, wann sich die Miete erhöht und um wie viel. Dies darf maximal einmal jährlich erfolgen. Zwischen jeder Staffelerhöhung müssen 12 Monate liegen. Eine extra Ankündigung für die Mieterhöhung ist nicht notwendig.
Wichtig: Während eines Staffelmietvertrages sind Mieterhöhungen nach 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das sind:- Mietanpassung an ortsübliche Vergleichsmiete.
- Mieterhöhungen wegen Modernisierung.
Die Indexmiete
Bei Indexmieten dürfen die Mieten mit dem Verbrauchspreisindex gekoppelt werden. In diesem Zusammenhang muss der Mieter dann auch über die Erhöhung schriftlich informiert werden. In dem Schreiben muss gemäß § 557 b Abs. 3 BGB auf den Verbraucherindex hingewiesen werden. Die 12 Monatsfrist bleibt davon aber unberührt.Wichtig: Erst im übernächsten Monate nach dem Hinweis auf die Anpassung an den Verbraucherindex muss die neue Miete gezahlt werden. Erhält jemand das Schreiben also zum 01. April, gilt die neue Miete erst ab dem 01. Juni.
Die Betriebskosten
Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung können Vermieter angeben, welche Betriebskosten um welchen Betrag ansteigen. Hierzu muss ein nachvollziehbarer Verteilerschlüssel genannt werden. Somit steigen beim Mieter die Kosten der monatlichen Warmmiete.
Welche Ausnahmen gelten bei Modernisierungen?
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung betrifft meist Altbauwohnungen. Jedoch kann der Vermieter nicht alle Modernisierungsmaßnahmen mit einer Erhöhung der Miete abfangen. Nur wenn eines der folgenden Ziele erfüllt ist, ist die Erhöhung wegen einer Modernisierung rechtens:
- Energetische Sanierung
- Sanierung zur Reduzierung des Wasserverbrauchs
- Nachhaltige Renovierung des Gebrauchswertes der Immobilie
- Erstmaliger Anschluss der Immobilie an das Glasfasernetz
- Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf lange Sicht
In dem Schreiben über die kommende Mieterhöhung müssen die Vermieter die Vorteile/Gründe darlegen.
Wichtig: Handelt es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen um keine typischen Erhaltungsmaßnahmen, ist eine Erhöhung der Miete nicht möglich.
Die Miete darf maximal um 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Außerdem gilt: Liegt der Quadratmetermietpreis über 7 Euro, darf innerhalb von 6 Jahren die Modernisierungsumlage den Quadratmeterpreis nicht mehr als 3 Euro erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB).Wie oft darf eine Mieterhöhung erfolgen?
Die Fristen für eine Anpassung der Immobilienmiete sind, je nach Grund:
- Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete: 15 Monate
- Anpassung an Preisindex bei Indexmiete: 12 Monate
- Mietstaffelvereinbarung bei Staffelmiete: 12 Monate
- Modernisierungsmaßnahmen: drei Monate nach schriftlicher Ankündigung
- Anstieg der Betriebskosten: einmal im Jahr nach letzter Abrechnung.
Hierfür muss, außer bei der Staffelmiete, immer ein entsprechendes Schreiben verfasst werden.
Was muss ein Mieterhöhungsanschreiben enthalten?
- Den Grund für die Mieterhöhung mit Dokumenten als Beleg
- Höhe der neuen Miete.
- Beginn der neuen Mietzahlung
- Hinweis auf Widerspruchs- und Kündigungsrecht
- Hinweis auf schriftliche Bestätigung durch den Mieter
- Alle Mieter müssen angesprochen werden.
Mieterhöhung Musterschreiben
[Absender: Name + Adresse]
[Empfänger: Name + Adresse]
[Ort, Datum]
Betreff: Mieterhöhung für die Wohnung/das Haus (Adresse, Stockwerk, genaue Lage wie Vorder- oder Hinterhaus, rechts/ links/ Mitte)
Sehr geehrte/r Herr/Frau,
aufgrund des gestiegenen Mietspiegels für die Gemeinde/das Wohnviertel/den Ort[…] wird Ihre Grundmiete um […] Euro pro Monat angepasst.
Die neue Miete beträgt für Sie nach der Erhöhung […] Euro und ist ab Beginn des dritten Kalendermonats ab Zugang dieses Schreibens, somit ab dem [Datum] zu entrichten.
Wie Sie dem beigelegten Mietspiegel entnehmen können, liegt der zukünftige Mietpreis innerhalb der vorgegebenen ortsüblichen Spanne. Ich weise Sie darauf hin, dass Sie auf das Schreiben reagieren müssen (Zustimmung). Auch haben Sie ein Widerspruchs- und Kündigungsrecht bezüglich der Mieterhöhung.
Bitte senden Sie mir Ihre Antwort bis zum [Datum] unterschrieben zurück.
Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass ein Schweigen Ihrerseits als Ablehnung gewertet wird und ich daraufhin rechtliche Schritte einleiten werde.
Mit freundlichen Grüßen
[Name + Unterschrift]
Welche Rechte haben Mieter bei Mieterhöhungen?
Generell kann ein Mieter gegen eine Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete nichts machen. Wurden hier aber Berechnungsfehler angestellt oder steigt die Miete um mehr als 20 Prozent in 3 Jahren, dann ist die Mieterhöhung nicht rechtens.
Ist die neue Miete korrekt berechnet, darf der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 561 BGB). Mit einer Frist bis zum übernächsten Monat kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden.
Das Sonderkündigungsrecht entfällt allerdings im Fall eines Staffelmietvertrages oder bei einer Indexmiete.
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Mieterhöhung
Wie hoch darf eine Mieterhöhung sein?
Eine Miete darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Jedoch muss die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden. Diese besagt, dass die Miete in 3 Jahren nicht über 20 % ansteigen darf. In manchen Großstädten sind es sogar 15 %.
Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?
Die Mieterhöhung muss drei Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden.
Welche Mieterhöhung ist nach 10 Jahren erlaubt?
Grundsätzlich gilt bei der Mieterhöhung die Kappungsgrenze. Damit wird geregelt, dass die Miete höchsten um 20 % in 3 Jahren steigen darf. In Berlin oder München sind es nur 15 %. Damit spielt es keine Rolle, ob die Mieterhöhung erst 10 Jahre nach Einzug erfolgt.
Welche Mieterhöhung für langjährige Mieter?
Auch hier gilt die Kappungsgrenze.
Darf ein neuer Eigentümer einfach die Miete erhöhen?
Hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ des § 566 des BGB. Das bedeutet: Der Eigentümerwechsel rechtfertigt keine neue Miete, denn der Wechsel hat keinen Einfluss auf den geltenden Mietvertrag.
Was gibt es bei einer Mieterhöhung und sozialen Härtefällen zu beachten?
Liegt ein sozialer Härtefall vor, muss der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden. Das ist der Fall bei einer Schwangerschaft oder Krankheit. Gleiches gilt, wenn die Miete fortan über 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen würde. Hier können Mieter einen Härteeinwand einreichen.
