Alle Wohnungseigentümer, auch Sondereigentümer oder Miteigentümer genannt, wie Teileigentümer einer Immobilie sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit wird automatisch jeder, der in einem Wohnkomplex eine Eigentumswohnung kauft, Mitglied der Eigentümergemeinschaft.
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Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wird juristisch als „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ definiert. Mit anderen Worten: Jedem, dem eine Eigentumswohnung in einem Haus oder in einer Wohnanlage mit mehreren Eigentümern gehört, ist somit Teil der WEG. Somit darf über das Gemeinschaftseigentum mitbestimmt werden. Das sind der Hausflur, der Garten, das Treppenhaus uvm. Das bedeutet aber auch, dass du nicht eigenmächtig deine Fensterläden in einer anderen Farbe als im Rest des Hauses streichen kannst. Hier brauchst du immer die Zustimmung der anderen Eigentümer. In einer WEG findet einmal jährlich, manchmal auch öfter, eine Eigentümerversammlung statt. Hier werden alle WEG relevanten Themen besprochen. Beschlossen wird immer mit einer Abstimmung.
Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine WEG besteht immer aus:
- Allen Eigentümern
- Dem Verwalter
- Dem Verwaltungsbeirat
Die Aufgabe des Verwalters ist es, sich um die Planung und Durchführung der beschlossenen Maßnahmen in der WEG zu kümmern. Er ist die Schnittstelle zwischen den Dienstleistern und Handwerkern und den Eigentümern. Ebenfalls ist der Verwalter für die Einberufung der Eigentümerversammlung zuständig. Dabei muss der Verwalter nicht zwingend ein Miteigentümer sein. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sowohl einen internen als auch einen externen Hausverwalter bestellen.
Dagegen handelt es sich beim Verwaltungsbeirat um eine Kontrollinstanz der WEG. So überprüft dieser immer genau die Arbeit des Verwalters. Zugleich ist der Beirat vermittelnd zwischen Eigentümern und Hausverwaltung tätig.
Welche Rechtsform ist eine Eigentümergemeinschaft?
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer einer Immobilie definiert. Zugleich sind im Gesetz auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer bestimmt, wie auch die gesetzlichen Vorgaben zur Verwaltung und die Aufgaben des Verwaltungsbeirats.
Zudem enthält das WEG-Gesetz alle Regelungen am formal geteilten Grundstück. Das sind:
- Begründung von Wohneigentum
- Angabe zu Sondereigentum und Miteigentumsanteil
- Details zur Teilungserklärung
- Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- Verwaltung der Eigentümergemeinschaft
- Regelungen zum Wohnungserbbaurecht
- Regelungen zum Dauerwohnrecht
- Sämtliche Verfahrensvorschriften
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1951 eingeführt. Erst am 1. Dezember 2020 wurde das Gesetz reformiert. Damit kam es zu deutlichen Veränderungen in den Rechten und Pflichten der Eigentümer und des Verwalters.
Wichtige Rechte haben die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft
- Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen dürfen von den Eigentümern beim Hausverwalter eingesehen werden.
- Es dürfen Auskünfte zur laufenden Verwaltung eingeholt werden.
- Die Wohnungseigentümer haben auf den Eigentümerversammlungen Stimmrechte.
- Diese gelten beispielsweise für die Jahresabrechnungder WEG, die Bestellung oder Abberufung des Verwalters, die Wahl des Verwaltungsbeirats, das Hausgeld, die Gemeinschaftsordnung und bauliche Maßnahmen.
- Alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen das Gemeinschaftseigentum nutzen.
- Die Wohnung, als Sondereigentum definiert, darf jeder Inhaber nach seinem eigenen Ansinnen nutzen. Außer es gibt in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Beschränkungen.
- Bauliche Veränderungen innerhalb der eigenen Wohnung dürfen ohne Zustimmung der Hausgemeinschaft durchgeführt werden – wenn sie im Rahmen der baurechtlichen Zulässigkeit bleiben.
- Ist von der Baumaßnahme das Gemeinschaftseigentum betroffen, dann ist dafür die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.
- Mit der WEG-Reform neu dazugekommen ist das Recht auf Maßnahmen, das Gemeinschaftseigentum betreffend, für einen barrierefreien Aus- und Umbau, das Recht zum Einbau einer Wallbox für Elektrofahrzeuge, das Recht auf Maßnahmen zum Einbruchsschutz oder auch das Recht für die Beauftragung eines Glasfaseranschlusses (§ 20 WEG).
· Die Eigentümergemeinschaft hat aber ein Mitspracherecht.
Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Die Eigentümergemeinschaft muss für die Kosten von Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums aufkommen.
- Für das Sondereigentum (die Wohnung), ist der Eigentümer selbst verantwortlich.
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine angemessene Instandhaltungsrückstellung bilden (Rücklagenkonto).
- Darauf muss jeder Eigentümer einen festgesetzten Betrag überweisen. In der Regel einmal im Monat.
- Reicht das Guthaben nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen aufnehmen.
- Die Eigentümergemeinschaft haftet zusammen gegenüber Gläubigern für das Gemeinschaftseigentum.
- Für die Wohnung haftet jeder selbst.
- Außerdem muss einmal jährlich eine Eigentümerversammlung von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgehalten werden.
- Jeder Miteigentümer ist zur Rücksichtnahme verpflichtet. So müssen Ruhestörungen, aber auch Geruchsbelästigung vermieden werden. Wie genau die Regelung diesbezüglich aussieht, das ist im Wohnungseigentumsgesetz und in der jeweiligen Hausordnung definiert.
- Eine Hausordnung muss laut WEG verpflichtend aufgestellt werden.
Die Pflichten des Hausverwalters
- Erstellen und Prüfen der Wirtschaftspläne
- Rechnungskontrolle und Belegprüfung
- Buchführung und Kontrolle aller Geld Ein- und -ausgänge
- Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
- Verwalten und Disponieren des Geldverkehrs
- Bearbeiten von Lastschriftabbuchungen
- Abrechnung des Hausgeldes inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
- Verwalten der Giro-, Festgeld- und Sparkonten
- Heizkostenabrechnung
- Sonderumlagen errechnen und anfordern
- Mitwirken bei Wohnungsverkäufen
Wichtige Begriffe bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Was hat es mit Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum auf sich?
Im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft spielen auch die Begriffe Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum eine wichtige Rolle. Geregelt wird das in der Teilungserklärung.
Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist die Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin sind die Eigentumsverhältnisse und die damit einhergehenden Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt. Wichtig sind dabei:
- Das Gemeinschaftseigentum
- Das Sondereigentum
- Das Teileigentum
- Das Sondernutzungsrecht
Die Teilungserklärung im Grundbuch vermerkt und ist somit rechtlich bindend – solange sie den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht. Zur Teilungserklärung gehören ebenfalls die verpflichtende Gemeinschafts- und Hausordnung und der Aufteilungsplan über die Lage, Größe und die Aufteilung der Immobilie.
Das Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Das Gemeinschaftseigentum kann von allen Eigentümern uneingeschränkt genutzt werden. Dazu gehört etwa das Treppenhaus. Aber auch die Hausfassade oder der Garten sind Teil des gemeinschaftlichen Eigentums. Zum Gemeinschaftseigentum gehören klassischerweise:
- Außenwände
- Dach
- Geschossdecken
- Fundament
- Treppenhaus & Flur
- Eingangstüren
- Fenster
- Fahrstuhl
- Gartenanlage
- Innenhöfe
- Kellergänge
- Sprechanlage
- Hausmeisterwohnung
- Briefkastenanlage
- Geschossgedecke einer Tiefgarage
Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden gemäß Kostenverteilungsschlüssel auf die Eigentümer umgelegt.
Das Sondereigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Das Sondereigentum ist die in sich abgeschlossene Wohnung sowie das Alleineigentum an Nutzungsräumen (Kellerabteile). Mit der Novellierung des WEG 2020 kann das Sondereigentum aber nun auch Bereiche außerhalb des Gebäudes umfassen. So gehören zum Sondereigentum:
- Die Wohnung
- Die Bodenbeläge innerhalb der Wohnung
- Nicht tragende Innenwände
- Sanitäre Installationen
- Die Wohnungstür (Innenseite)
- Ein in sich abgeschlossener Tiefgaragenstellplatz
- Lagerräume, Dachboden oder Kellerraum
- Alle Innentüren
- Der Balkon, davon ausgenommen sind aber die Außenfassade und die Balkondecke
- Garten oder Terrasse
Die Kosten für Instandsetzungsarbeiten und Reparaturen für das Sondereigentum muss jeder Besitzer selbst tragen.
Kostenaufteilung in der WEG: Wer zahlt was?
Da die Besitzer in der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinsamen Eigentums zuständig sind, fallen dementsprechend auch regelmäßig Kosten an. Auch die Verwaltungskosten, bauliche Maßnahmen, Betriebskosten und Modernisierungsarbeiten müssen bezahlt werden. All diese Ausgaben sind Teil des sogenannten Hausgeldes. Wie dieses auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt wird, ist im WEG-Gesetz § 16 Abs. 2 WEG geregelt. Dabei muss jeder Immobilienteilhaber des Wohneigentums die Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils tragen. Mit anderen Worten: Der Miteigentumsanteil bestimmt die Höhe des zu zahlenden Hausgeldes.
Jedoch darf jede Wohnungseigentümergemeinschaft selbst entscheiden, ob sie den gesetzlichen Verteilschlüssel anwendet, oder einen eigenen erstellt.
Der Kostenverteilungsschlüssel einer WEG
Der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel sieht, wie bereits erwähnt, die Kostenaufteilung auf Basis des Miteigentumsanteils vor. Die Einhaltung ist aber nicht verpflichtend (§ 16 Abs. 2 S. WEG). So kann ein anderer Kostenverteilungsschlüssel bestimmt werden. Möglich wäre beispielsweise:- Eine Kostenverteilung auf Basis der Wohn- und Nutzfläche
- Eine Kostenverteilung auf Basis der Anzahl der Wohneinheiten
- Eine Kostenverteilung auf Basis des Verbrauchs und der Verursachung
- Eine Kostenverteilung auf Basis der Personenanzahl
- In einer Mehrhausanlage nach den einzelnen Häusern
Hierbei darf der Kostenschlüssel aber nur für die Verwaltungs- und Betriebskosten verändert werden. Nicht aber für die Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen. Um den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern, muss eine Eigentümerversammlung abgehalten werden (Mehrheitsbeschluss). Bei der Änderung muss darauf geachtet werden, dass eine gerechte Kostenverteilung eingehalten wird. Andernfalls ist der neue Schlüssel nicht rechtskräftig.
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Wohnungseigentümergemeinschaft
Wann entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht entweder durch die vertragliche Bildung von Wohnungseigentum oder durch die Bildung von Miteigentumsanteilen inklusive einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt.
Welche Rechtsform ist eine Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft als Rechtsform. Darin haben mehrere Personen gemeinschaftlich ein bestimmtes Vermögen. Es handelt sich hierbei um eine Sonderform des Miteigentums.
