Laut Mietrecht ist der Vermieter für alle Schönheitsreparaturen in einer Wohnung zuständig. Diese Pflicht kann aber auf den Mieter übertragen werden. Hierzu gibt es in den Mietverträgen die sogenannten Renovierungsklauseln. Doch nicht immer sind diese wirksam.
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Wann ist der Mieter nicht verpflichtet, bei Auszug zu renovieren?
Gleich zu Beginn: Hast du beim Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen und musstest diese selbst erst „wohnlich“ streichen, bist du nicht verpflichtet diese beim Auszug erneut zu renovieren. So lautet ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs.
Auch kann der Vermieter keine Klausel im Mietvertrag durchsetzen, in der er dich grundsätzlich zum Streichen der Wohnung beim Auszug verpflichtet. Hier ist der Zustand der Wohnung entscheidend:
- Keine verschmutzten Wände
- Keine knallig gestrichenen Wände
- Die Wohnung kann sofort weitervermietet werden.
- Die Wohnung befindet sich optisch im gleichen Zustand wie bei deinem Einzug.
Gerade dann, wenn du nur ein Jahr oder wenige Monate eine Wohnung bewohnt hast, ist dies entscheidend. Hier gehen die meisten Gerichte davon aus, dass die Wohnung nicht abgewohnt sein kann und somit eine Renovierung beim Auszug unzulässig ist.
Steht zudem noch eine Klausel in deinem Mietvertrag, die besagt, dass Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre vorzunehmen sind, kann der Vermieter eine Renovierung nach so einer kurzen Mietdauer nicht voraussetzen.
Wichtig: Das gilt aber nur, wenn die Wohnung und die Wände gepflegt und sauber sind.
Weitere Gründe, die das Renovieren einer Wohnung ausschließen
Ebenfalls nicht renovieren musst du die Wohnung, wenn in deinem Mietvertrag eine unwirksame Klausel bezüglich deiner Pflichten zu Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Das ist der Fall, wenn:
- Dein Vermieter alle drei Jahre das Streichen des Wohnzimmers oder der Küche vorschreibt. Jedoch kann eine abgeschwächte Formulierung die Klausel wieder wirksam machen. Schreibt der Vermieter beispielsweise „Das Bad solle im Allgemeinen/in der Regel alle 5 Jahre gestrichen werden“, handelt es sich um eine Abschwächung und damit um eine gültige Klausel.
- Formulierungen wie: „Die Wohnung muss wie übergeben/im vertragsmäßigen Zustand hinterlassen werden" sind unwirksam.
- Ebenfalls unwirksam sind Aussagen, die den Mieter dazu verpflichten, beim Auszug komplett renovieren zu müssen. Hier fehlt der Bezug zum Zustand der Wohnung. Wenn du nur ein Jahr oder noch kürzer in einer Wohnung gelebt hast, besteht kein Renovierungsbedarf.
- Steht in der Klausel eine verpflichtende Kostenübernahme (10 % der Renovierungskosten nach zwei Jahren), wenn du davor ausziehst.
Wann ist der Mieter verpflichtet, beim Auszug zu renovieren?
Bei längeren Mietverhältnissen und einer Schönheitsreparaturklausel kann der Mieter aber verpflichtet sein, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Wobei renovieren eigentlich der falsche Begriff ist. Der Mieter muss lediglich Schönheitsreparaturen vornehmen. Dazu zählt:
- Wände und Decken streichen, tapezieren oder kalken
- Fußböden streichen
- Fenster und Türen von innen streichen
- Heizkörper und Heizungsrohre streichen
- Dübellöcher verschließen
Ebenfalls gehören dazu:
- Das Fegen und Saugen von Böden und Teppichen
- Das Putzen der Fenster, Türen und Heizkörper
- Das Reinigen der Küche (wenn Mietobjekt) und Badeinrichtung
Der Nachmieter muss die Wohnung ohne Reinigungsaufwand beziehen können.
Keine Schönheitsreparaturen hingegen sind allgemeine Instandsetzungsmaßnahmen
Dazu gehört beispielsweise:
- Das Reinigen oder neu Verlegen lassen eines Teppichbodens.
- Gleiches gilt für einen Parkettboden.
- Auch das Abschleifen und neu Versiegeln ist Teil der Instandhaltung und keine Schönheitsreparatur.
- Genauso wenig musst du allgemeine Reparaturen durchführen, etwa wenn ein Türschloss beim Schließen hakt oder eine Steckdose nicht mehr funktioniert.
Auch das Streichen des Kellers, der Garage oder eines Gartenhäuschens ist nicht Teil der Schönheitsreparaturen. Ebenso wenig wie die Reinigung der Außenfassade.
Wie sind die Schönheitsreparaturen auszuführen?
Musst du beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen, gilt:
- Alle Gebrauchsspuren sind zu beseitigen.
- Die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung für den Nachmieter muss wiederhergestellt werden.
- Die Arbeit muss fachgerecht mit mittlerer Güte ausgeführt werden.
Mit anderen Worten: Du bist nicht verpflichtet, eine Fachfirma mit den Arbeiten zu betrauen.
Was passiert, wenn du die Renovierungspflicht missachtest?
Enthält dein Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel und missachtest du diese beim Auszug, darf der Vermieter die Kosten dafür auf den Mieter umlegen. Mit anderen Worten: Die Renovierungskosten darf er von deiner Kaution abziehen.
FAQ – häufige Fragen zum Thema Renovierungspflicht beim Auszug
Ist der Mieter verpflichtet, bei Auszug zu renovieren?
Ob du verpflichtet bist, beim Auszug zu renovieren, steht in deinem Mietvertrag. Enthält dieser eine Klausel zum Thema Schönheitsreparatur und ist der Zustand der Wohnung so, dass diese nicht direkt weitervermietet werden kann, musst du renovieren.
Wer muss die Wohnung bei Auszug renovieren?
Das Renovieren der Wohnung obliegt dem Vermieter – außer er hat die Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Ob die darin enthaltene Klausel wirksam ist, sagt dir ein entsprechender Fachanwalt.
Muss ich bei Auszug die Wohnung streichen?
Das Streichen der Wohnung gehört zu den allgemeinen Pflichten der Mieter beim Auszug. Jedoch gibt es hierzu Ausnahmen. Hast du eine unrenovierte Wohnung übernommen und musstest die Wände selbst streichen, bist du nicht verpflichtet, beim Auszug erneut zu streichen. Gleiches gilt, wenn die Wohnung im selben Zustand wie beim Einzug ist. Etwa weil du nur wenige Monate darin gelebt hast oder diese als Zweitwohnung genutzt hast. In der Regel wird ein Langzeitmieter eher seine Wohnung beim Auszug streichen müssen als jemand, der diese nur 1 Jahr bewohnt hat. Hast du hingegen die Wände der Wohnung in bunten und knalligen Farben gestrichen, darf der Vermieter das Streichen verlangen. Du bist verpflichtet, die Wände in einer neutralen Farbe zu hinterlassen. Die strikte Vorgabe, dass die Wände „Weiß gestrichen“ hinterlassen werden müssen, ist aber unzulässig. Ein zartes Beige oder Cremeweiß gelten nach Meinung der Richter auch als neutrale Farbe.
