Kapitalrückzahlungen, Zinsen, Betriebskosten, Hausgeld - als Eigentümer einer Immobilie hast du eine Menge Kosten zu tragen. Dabei spielt es in erster Linie keine Rolle, ob du das Haus selbst bewohnst oder als Kapitalanlage vermietest. Wenn es allerdings um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Haus geht, sieht die Sache ganz anders aus. Während Eigenheimbesitzer ihr Haus in der Regel besonders pfleglich behandeln, sind Kapitalanleger auf die Rücksichtnahme und Gewissenhaftigkeit ihrer Mieter angewiesen. Die Folge sind häufige und teure Reparaturen. Wir zeigen dir, wie du frühzeitig potentielle Schäden erkennst und teure Reparaturen durch Folgeschäden vermeidest, inklusive Checkliste…
Was gehört zur Instandhaltung eines Hauses?
Damit größere Schäden gar nicht erst entstehen, ist eine umfassende und regelmäßige Instandhaltung Pflicht. Diese beinhaltet eine regelmäßige Prüfung und Wartung der Bausubstanz sowie aller technischen Anlagen. Sowohl Eigenheimbesitzer als auch Kapitalanleger sollten für eventuelle Maßnahmen, die sich aus der Prüfung und Wartung ergeben, regelmäßig Geld beiseite legen. So ist sichergestellt, dass notwendige Reparaturen frühzeitig umgesetzt und bezahlt werden können.
Was zählt zu den Instandhaltungsmaßnahmen?
Ganz allgemein zählen zu den Instandhaltungsmaßnahmen alle Maßnahmen, die eine Immobilie in einem funktionsfähigen beziehungsweise nutzbaren Zustand halten. Ohne Instandhaltung verliert die Immobilie, aufgrund von Alter, Witterung und Abnutzung, langfristig an Wert und ist schließlich nicht mehr bewohnbar.
Hier ein Überblick, welche Maßnahmen zur Instandhaltung eines Hauses zählen und in welchen Intervallen sie anfallen:
Arbeiten am Dach
Etwa alle 20 bis 30 Jahre muss das Dach saniert werden. Pro Quadratmeter Grundfläche kannst du dafür etwa 60 Euro einplanen. Zusätzlich muss gegebenenfalls nach etwa 30 bis 40 Jahren das Dach neu gedeckt werden. Hierfür fallen 100 Euro pro Quadratmeter Dachfläche an.
Wartung von Photovoltaik- und Solaranlagen
Du gewinnst Strom über eine Photovoltaik- beziehungsweise Solaranlage? Dann muss auch diese regelmäßig inspiziert werden. Die Wartung der Anlage sollte etwa alle zwei bis drei Jahre erfolgen und kostet etwa 100 bis 150 Euro. Sind Reparaturarbeiten nötig, können zusätzlich 5.000 bis 20.000 Euro anfallen.
Instandhaltung der Außenfassade
Etwa alle 10 bis 15 Jahre sollte dein Haus einen neuen Außenanstrich erhalten. Diesen erhältst du ab etwa 20 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche. Alle 20 Jahre sollte zudem der Hausputz erneuert werden. Pro Quadratmeter Fassadenfläche kostet das etwa 60 Euro. Fenster und Türen sollten ebenfalls regelmäßig ausgetauscht werden, und zwar etwa alle 20 bis 30 Jahre oder früher. Pro Fenster und Tür kannst du mit etwa 1000 Euro, inklusive Montage, rechnen.
Erneuerung der Heizungsanlage
Auch eine Heizungsanlage hat irgendwann ausgedient. Etwa alle 15 bis 20 Jahre wird es Zeit für den Einbau einer neuen Anlage. Diese kostet etwa 12.000 Euro, inklusive Montage.
Neues Bad und neue Einbauküche
Ungefähr alle 15 bis 20 Jahre wird es Zeit für eine Sanierung des Sanitärbereichs. Ein neues Badezimmer kostet dich, je nach Größe und Ausstattung, um die 12.000 Euro. Eine neue Einbauküche wird bereits alle 10 bis 15 Jahre fällig. Diese kostet im Schnitt 5.000 Euro aufwärts.
Erneuerung der Wasserleitungen
Etwa alle 25 bis 40 Jahre sollten die Wasserleitungen im Haus erneuert werden, die sonst rosten und undicht werden. Pro Quadratmeter Wohnfläche kannst du dafür etwa 35 Euro einkalkulieren.
Was kostet die Instandhaltung eines Hauses?
Die oben genannten Beispiele zeigen, dass die Instandhaltung eines Hauses durchaus kostspielig ist. Daher ist es so wichtig, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Wie hoch genau die Kosten für die Instandhaltung ausfallen, lässt sich nur schätzen. Für die Schätzung der notwendigen Instandhaltungsrücklagen gibt es drei gängige Verfahren, die als Bemessungsgrundlage herangezogen werden: das Alter der Immobilie, die Herstellungskosten der Immobilie und die Größe der Immobilie.
Die Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes schlägt vor, je nach Alter der Immobilie, zwischen 7,10 Euro und 11,50 Euro pro Quadratmeter zu kalkulieren. Der Verband privater Bauherren empfiehlt, für die Instandhaltung einen Euro pro Quadratmeter und Monat zurückzulegen. Auch die Berechnung anhand der Herstellungskosten bezieht sich auf die Quadratmeterzahl. Diese ist sicherlich die genaueste Methode, da sie sich direkt auf die individuellen Kosten deiner Immobilie bezieht. Dazu berechnest du die durchschnittlichen Herstellungskosten deiner Immobilie pro Quadratmeter, nimmst diese mal 1,5 und teilst sie anschließend durch 80. Daraus ergibt sich die jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter. Falls du nicht weißt, wie hoch die Herstellungskosten deiner Immobilie tatsächlich waren, findest du beim Statistischen Bundesamt Zahlen für das jeweilige Baujahr deiner Immobilie.
5 Tipps, um teure Reparaturen am Haus zu vermeiden
Viele Reparaturen am Haus sind langfristig unvermeidbar. Du kannst allerdings einiges dafür tun, dass sich die Kosten in Grenzen halten, indem du größeren Schäden vorbeugst. Hier unsere 5 besten Tipps, um teure Reparaturen am Haus zu vermeiden:
Tipp Nr. 1: Regelmäßig Wasserleitungen prüfen
Gute Wasserleitungen halten in der Regel 40 bis 50 Jahre. Dennoch zählen Wasserschäden, die durch undichte oder verrostete Rohre entstehen, zu den größten Schäden am Haus. Daher solltest du die Wasserleitungen stets im Auge behalten. Hinweise auf eine Abnutzung der Leitungen kann auch die Wasserqualität geben. Diese kannst du ganz einfach mit in der Apotheke erhältlichen Teststreifen für Leitungswasser überprüfen. Eine weitere Gefahrenquelle stellen Waschmaschinen und Geschirrspüler dar. Durch falsche Montage oder Defekte am Gerät kann es zu Überschwemmungen kommen. Diese Schäden kannst du ganz einfach vermeiden, indem du bei längerer Abwesenheit stets den Hauptwasserhahn abdrehst.
Tipp Nr. 2: Dachbeschaffenheit checken
Ein undichtes Dach durch lose Ziegel oder verstopfte Dachrinnen können für Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall im Haus verantwortlich sein. Spätestens alle drei bis fünf Jahre solltest du daher die Dachbeschaffenheit durch einen Fachmann checken lassen.
Listando
Tipp Nr. 3: Heizungsanlagen mindestens einmal jährlich warten
Heizungsanlagen, die Gas und Öl nutzen, sollten mindestens einmal jährlich gewartet werden. Dazu gehört es auch, sicherzustellen, dass keine giftigen CO2-Emissionen auftreten. Diese können insbesondere in gut isolierten Gebäuden zum Problem werden. Eine hohe CO2-Konzentration in der Raumluft ist für den Menschen lebensgefährlich.
Bonustipp: Eine Alternative wäre der Umstieg auf ein wartungsfreies Heizsystem, welches ohne Gas und Öl auskommt und keine beweglichen Teile, wie zum Beispiel Pumpen, enthält.
Tipp Nr. 4: Wärmebildkamera installieren
Kältebrücken, Neubaufeuchte und Schimmelherde können sehr gut mit Hilfe einer Wärmebildkamera detektiert werden. Schlecht isolierte und feuchte Stellen können so rechtzeitig nachgebessert werden, bevor größere Schäden entstehen.
Tipp Nr. 5: Kellerfeuchtigkeit überwachen
Durch Abnutzung und feine Risse der Grundmauern kann Kanal- oder Grundwasser im Keller aufsteigen. Mit Hilfe eines Feuchtigkeitsmessgeräts kannst du regelmäßig die Kellerfeuchtigkeit überwachen und eventuelle Wassereintritts-Quellen ausfindig machen, bevor ein echter Schaden entsteht.
Fazit
Eine Immobilie ist nicht nur teuer in der Anschaffung - auch die Instandhaltung hat es kostentechnisch in sich. Als Eigentümer solltest du daher von Anfang an Instandhaltungsrücklagen bilden, um große Schäden und damit verbundene, teure Reparaturen zu vermeiden. Pauschal kann das zum Beispiel ein Euro pro Quadratmeter und Monat sein. Im Laufe der Jahrzehnte ist es außerdem notwendig, Modernisierungsmaßnahmen am Haus durchzuführen, um einer Abnutzung und Verwitterung des Gebäudes vorzubeugen. Mit Hilfe moderner Technik und regelmäßiger Wartung durch einen Experten wirkst du aktiv einem Verfall am Haus entgegen und vermeidest Kostenexplosionen durch größere Schäden.
