Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter das schlimmste Szenario, was sie sich vorstellen können. Denn dann müssen sie, ob sie wollen oder nicht, sich eine neue Bleibe suchen. Doch nicht immer ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtskräftig. Was es alles zu beachten gibt, welche Fristen hier gelten und was es mit der Härtefallregelung auf sich hat, das erfährst du hier.
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Wann darf der Vermieter auf Eigenbedarf kündigen?
Benötigt der Vermieter die eigene Immobilie, sei es Haus oder Wohnung, selbst, kann er wegen Eigenbedarf kündigen. So die Theorie. In der Praxis gilt das Szenario aber nur in ganz bestimmten Fällen. Etwa, wenn man selbst in die Mietsache einziehen möchte, oder wenn das Objekt für eine enge Bezugspersonen benötigt wird. Dazu gehören:
- Die Eltern
- Der Ehepartner
- Die Kinder
- Die Enkelkinder
- Die Geschwister
- Soziale Betreuer
- Alternativ auch Hausangestellte
- Die Großeltern
Keine engen Bezugspersonen hingegen sind:
- Der Cousin oder die Cousine
- Die Tante
- Der Onkel
- Großneffen
- Großnichten
Wann darf ein Vermieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen?
Außerdem muss der Vermieter für die Kündigung wegen Eigenbedarf einen triftigen Grund angeben. Kann er diesen nicht nennen, kann gegen die Kündigung Widerspruch eingelegt werden. Das ist der Fall, wenn:
- Der Vermieter noch andere leerstehende Wohnungen besitzt.
- Der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, um die Wohnung danach teurer wieder vermieten zu können.
- Die Gründe bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren. In diesen Fällen hätte ein befristeter Mietvertrag ausgesprochen werden müssen. Eine unbefristete Vermietung ist hier hingegen widersprüchlich.
Auch kann der Vermieter nur dann eine Eigenbedarfskündigung einreichen, wenn im Mietvertrag eine natürliche Person oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter steht. Ist dort hingegen eine juristische Person als Vermieter, etwa eine GmbH, AG, Verein oder Stiftung bürgerlichen Rechts vermerkt, ist die Kündigung nicht möglich.
Welche Rechte hat der Mieter bei Eigenbedarf?
Doch nicht nur der Vermieter hat Rechte. Auch der Mieter ist der Eigenbedarfskündigung nicht schutzlos ausgeliefert. Das beginnt bereits mit dem Kündigungsschreiben. Denn nur wenn es bestimmte Formalien erfüllt, ist es rechtskräftig.
Das Kündigungsschreiben überprüfen
- Alle Mieter in einer Wohnung müssen die Kündigung auf Eigenbedarf erhalten.
- Wird die Wohnung von mehreren Personen vermietet, müssen auch alle die Kündigung unterschreiben.
- Der nachvollziehbare Grund muss im Schreiben genannt werden.
- Zudem muss der Termin der Kündigung genannt sein. Hierbei gibt es bei der Eigenbedarfskündigung diverse Fristen einzuhalten.
- Auch die Person, für die der Eigenbedarf eintreten soll, muss in dem Schreiben genannt werden.
- Gleiches gilt für den Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht.
Sollte einer der Punkte fehlen, kann gegen die Kündigung binnen 2 Monate vor dem gesetzlichen Auszugstermin Widerspruch eingereicht werden.
Die Härtefallklausel
Ist das Kündigungsschreiben korrekt, greift vielleicht die Härtefallklausel. Diese greift bei der Eigenbedarfskündigung aus folgenden Gründen:
- Der Mieter ist bereits sehr alt und stark in der Gegend verwurzelt.
- Der Mieter hat schwere gesundheitliche Probleme.
- Es handelt sich um eine Schwangere, die in 10 Wochen ihren Entbindungstermin hat.
- Keine zumutbare Ersatzwohnung zu angemessenen Bedingungen zu finden.
- Wegen der Kündigung Schulwechsel, oder Wechsel des Ausbildungsplatzes oder des Berufs nötig wäre.
Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel
Auch kann ein Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen, wenn während der Mietzeit das Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde und die jeweilige Wohnung verkauft worden ist. Dann gelten sogenannte Sperrfristen für Kündigungen. So darf der neue Eigentümer erst nach 3 Jahren Eigenbedarf anmelden. Es gibt sogar Städte, beispielsweise Hamburg oder Berlin, in denen ist die Sperrfrist auf 10 Jahre ausgeweitet worden.
Um möglichst zu vermeiden, dass der Fall vor Gericht landet, sollten sich Vermieter im Vorfeld eine Rechtsberatung holen und ein einwandfreies Kündigungsschreiben aufsetzen.
Eigenbedarfskündigung: Muster
Den Anfang eines Kündigungsschreibens zum Eigenbedarf macht die Nennung des Absenders (Vermieter) und die Anschrift des Mieters. Ebenfalls wichtig ist das Ausstellungsdatum auf dem Schreiben.
Anschließend folgt der Betreff:
Kündigung aus Eigenbedarf für die Wohnung/das Haus (Adresse, Stockwerk, Lage wie Vorder- oder Hinterhaus, rechts/links/Mitte).
Im weiteren Schreiben kann beispielsweise stehen:
Sehr geehrte(r) Frau / Herr […],
leider muss ich das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis für die oben genannte Wohnung/das oben genannte Haus wegen Eigenbedarf (gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 des BGB) kündigen. Das Mietverhältnis wird unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum [Datum] beendet.
Grund für die Eigenbedarfskündigung: [Verwendungszweck exakt benennen, inkl. der Person(en) die in die Wohnung einziehen sollen und in welchem Verhältnis der Vermieter zu diesen steht.]
Leider habe ich keine Alternativwohnung, die ich statt Ihrer anbieten kann.
Natürlich können Sie gemäß § 574 BGB Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einreichen. Hierfür haben sie laut § 574b Abs. 1 BGB bis zwei Monate vor dem fristgerechten Ende des Mietverhältnisses [Datum] Zeit. Der Widerspruch muss in schriftlicher Form erfolgen. Darin müssen ausführlich die Gründe für den Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf genannt werden.
Mit diesem Schreiben widerspreche(n) ich/wir gleich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB.
Die Wohnungsübergabe muss bis spätestens [Datum] in vertragsgerechtem Zustand erfolgen. Sollte die Rückgabe verspätet erfolgen, wird gemäß § 546a BGB die Zahlung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses als Entschädigung einbehalten werden.
Für eine weitere Terminabsprache zur Wohnungsübergabe stehe ich Ihnen zur Verfügung unter [Kontaktdaten].
Mit freundlichen Grüßen
[…]
Welche Fristen gelten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf?
Die bei der Eigenbedarfskündigung geltenden Fristen sind die gleichen, wie bei jeder anderen ordentlichen Wohnungskündigung. Sie orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses. Demnach gilt:
- Weniger als 5 Jahre: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
- Über 8 Jahre: 9 Monate
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung
Welche Rechte hat der Vermieter bei Eigenbedarf?
Dein Vermieter darf, wenn es sich um eine natürliche Person handelt, für sich oder seine Angehörigen die vermietete Wohnung kündigen. Bei juristischen Personen, etwa einer GmbH oder AG, ist die Eigenbedarfskündigung nicht möglich. Bei einer Erbengemeinschaft besteht das Recht auf Kündigung, wenn ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Wohnung benötigt.
Wann muss der Vermieter den Eigenbedarf nachweisen?
Der Eigenbedarf muss immer nachgewiesen werden. Das ist im BGB juristisch verankert.
Wie lange darf die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung leer stehen?
Eine Wohnung darf nach einer Eigenbedarfskündigung auf unbestimmte Zeit leer stehen. Schließlich gibt es diverse Gründe, die einen Einzug verzögern können. Hinzukommt, dass der Eigenbedarf nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen muss. Doch hier muss der Vermieter nachweisen, dass es sich um keinen vorgetäuschten Eigenbedarf handelte.
Was passiert, wenn wegen der Kündigung auf Eigenbedarf keine neue Wohnung gefunden wird?
Ein Mieter muss umgehend nach der Kündigungszustellung mit der Suche nach einer neuen Wohnung beginnen. Wird dennoch keine passende neue Unterkunft gefunden, kann Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung eingereicht werden. Ist die Kündigung aus Eigenbedarf aber rechtskräftig, kann der Mieter noch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit (maximal für ein Jahr) verlangen. Er verpflichtet sich aber, weiterhin nach einer neuen Bleibe zu suchen.
Wer trägt die Umzugskosten bei Kündigung wegen Eigenbedarf?
Ist die Kündigung aus Eigenbedarf rechtskräftig, muss der Mieter alle entstehenden Umzugskosten selbst tragen.
