Möchtest du dein Haus oder deine Wohnung verkaufen, wirst du früher oder später einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen müssen. Aber was ist eigentlich das Grundbuch und wo kannst du einen Grundbuchauszug anfordern?
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Was ist ein Grundbuch?
Im Grundbuch sind die genauen Besitzverhältnisse zu einer Immobilie festgehalten. Aber nicht nur der Immobilien. Auch die Rechts- und Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sind in dem öffentlich geführten Register vermerkt. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Jeder Gemeindebezirk Deutschlands führt hierfür sein eigenes Grundbuch. Im Normalfall liegt es im Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, wo es auch eingesehen werden kann – aber nur, wenn ein berechtigtes Interesse dazu vorliegt. Das ist etwa der Fall, wenn du ein Grundstück kaufen möchtest, und wissen möchtest ob darauf noch irgendwelche Hypotheken liegen.
Welche Daten werden im Grundbuch eingetragen?
Das öffentliche Register enthält alle grundstücksrelevanten Daten. Es ist quasi der Personalausweis des Grundstücks. So kannst du dem Grundbuch die
- exakte Lage und Anschrift entnehmen.
- Die genaue Grundstücksgröße einsehen.
- Den aktuellen Eigentümer sehen.
- Ebenfalls enthält das Grundbuch Information über mögliche Erbbauberechtigte.
- Wie oft das Grundstück schon den Besitzer gewechselt hat und warum (Schenkung, Erbe oder Kauf).
- Ob das Grundstück einmal geteilt oder zusammengelegt worden ist.
- Auch erfährst du daraus, ob ein Nießbrauchrecht, Wohnrecht für ein Bestandsgebäude, Vorkaufsrecht oder Wegerecht besteht.
- Sind Hypotheken, Rentenschulden oder eine Grundschuld auf dem Grundstück, beziehungsweise der Immobilie, erfährst du das ebenfalls aus dem Grundbuch.
· Zusätzlich können hier Sanierungsvermerke oder eine Absicherung der Nacherben hinterlegt werden.
Was kostet eine Eintragung ins Grundbuch?
Bei jeder Änderung an einem Grundstück, etwa durch den Verkauf oder eine Erbschaft, müssen die Daten im Grundbuch geändert werden. Die Kosten dafür trägt in der Regel der Käufer. Beim Erbe sind die Änderungen unter Vorlage des Erbscheins innerhalb der ersten zwei Jahre kostenlos.
Beim Verkauf muss der Käufer hingegen 1,5 bis 2,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie zahlen. Die Grundbuchkosten werden in die Kosten für den Notar (1 bis 2 Prozent) und die Grundbuchkosten (0,5 Prozent) untergliedert. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro fallen Grundbuchkosten von 4.500 € bis 7.500 € an.
Was ist ein Grundbuchauszug?
Um Informationen aus dem Grundbuch einsehen zu können, kannst du einen Grundbuchauszug beantragen. Dieser enthält alle Grundbucheintragungen zum Grundstück. Dabei ist jedes Grundbuch in Deutschland entsprechend der deutschen Rechtsvorschrift gleich aufgebaut:
- Die Aufschrift oder das Deckblatt nennt allgemeine Daten, wie das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die fortlaufende Aktennummer des Grundbuchblatts. Auch die Umschreibungs- und Schließungsvermerke sind Teil der Aufschrift.
- Der Aufschrift folgt das Bestandsverzeichnis. Darin stehen die genaue Flurnummer, Gemarkung, Größe des Grundstücks und (wenn vorhanden) der Immobilie darauf.
- Dann kommt die 1. Abteilung. Darin findest du alle Informationen zu den Eigentümern. Bei mehreren Eigentümern werden ihre Besitzverhältnisse prozentual angegeben.
- Im 2. Abschnitt des Grundbuchs werden sämtliche Lasten und Beschränkungen genannt. Das ist beispielsweise das Vorkaufsrecht oder das Erbbaurecht.
- In der 3., der letzten Abteilung stehen die Grundpfandrechte wie Rentenschulden oder Hypotheken.
Übrigens: Jedes Grundstück hat sein eigenes Grundbuchblatt.
Wann brauchst du einen Grundbuchauszug?
Möchtest du eine Immobilie verkaufen, musst du deine Besitzverhältnisse mit einem Auszug aus dem Grundbuch belegen können. Nur wenn du dich als rechtmäßiger Besitzer ausweisen kannst, kannst du das Grundstück oder die Immobilie auch verkaufen. Zugleich sehen die Kaufinteressenten, dass keine weiteren Rechte von Dritten auf dem Grundstück oder der Immobilie liegen. Möchtest du einen Kredit aufnehmen, musst du ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Da die Daten im Grundbuch durchaus sensibel sind, musst du ein berechtigtes Interesse vorweisen können, wenn du einen Grundbuch Auszug beantragst. Das ist der Fall, wenn:
- Du in der Ausübung deines Berufes (Notar, Gericht, Anwalt, Makler, Bank) einen Auszug beantragst.
- Du als potenzieller Käufer dich über das Bauland oder die Immobilie informieren willst. Dafür brauchst du aber einen Vorkaufsvertrag.
- Du Eigentümer bist.
- Du dich versichern willst, dass der Vermieter auch wirklich der Eigentümer der Immobilie ist.
- Du Gläubiger des Eigentümers bist und einen Vollstreckungstitel zur Zwangsversteigerung des Objektes hast oder diese veranlassen möchtest.
Wo forderst du einen Grundbuchauszug an?
Kannst du ein berechtigtes Interesse nachweisen, musst du einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Dieser muss schriftlich oder mündlich vor Ort beim Amtsgericht (in Baden-Württemberg sind es noch die Gemeinden) gestellt werden. Wird der Antrag schriftlich gestellt, muss die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Nennung des Grundbuchbezirks und der Nummer des Grundbuchblatts, wenigstens aber der Straße und Hausnummer, enthalten sein. Bei einem mündlichen Antrag müssen der Personalausweis und die Meldebescheinigung vorgelegt werden. Alle „Nichteigentümer“ müssen zudem das berechtigte Interesse nachweisen, etwa durch einen Vorkaufsvertrag oder einen Mietvertrag. Nach Antragstellung vergehen rund 14 Tage Bearbeitungszeit, bis du die Einsicht bekommst.
FAQ Häufige Fragen zum Thema Grundbuch
Was kostet es, einen Grundbuch Auszug zu beantragen?
Beantragst du einen Grundbuchauszug, entstehen Kosten. Die Preise hierfür sind gesetzlich geregelt. So kostet ein beglaubigter Auszug zwischen 18 € bis 20 €. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug hingegen liegt bei rund 10 €.
Wo kann ich einen Grundbuchauszug anfordern?
Den Grundbuchauszug forderst du beim zuständigen Amtsgericht, schriftlich oder mündlich, an. In manchen Ämtern kannst du den Antrag auch online stellen.
