In einem Mehrfamilienhaus mit zahlreichen Eigentumswohnungen gibt es viel zu organisieren. Damit die Eigentümer sich nicht selbst um die Verwaltung kümmern müssen, wird oft ein Hausverwalter engagiert. Doch es gibt noch einen anderen Grund für dessen Bestellung. Diese ist in einer Gesetzesänderung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) Ende 2020 zu finden.
Demnach muss ein Hausverwalter bestellt werden, wenn wenigstens ein Drittel der Wohnungseigentümer das verlangt (§ 19, Abs. 2, Nr. 6 WEG).
Listando
Was macht eine Hausverwaltung?
Die genauen Aufgaben der Hausverwaltung sind in den Paragrafen 26 und 27 des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt. Die generelle Aufgabe ist die Pflege und Verwaltung des Eigentums für die Besitzer. Ausgenommen davon ist das Sondereigentum der einzelnen WEG-Mitglieder.Zu den Aufgaben eines Verwalters gehören laut Wohnungseigentumsgesetz demnach:
Administrative und kaufmännische Aufgaben
- Erstellung einer Hausordnung. Beispielsweise werden damit die Zeiten der Mittags- oder Nachtruhe geregelt oder die Reinigung des Treppenhauses.
- Zudem muss die Verwaltung für die Einhaltung der Hausordnung von allen Beteiligten sorgen.
- Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung einmal jährlich.
- Aufstellung eines Wirtschaftsplans für das Gemeinschaftseigentum, bestehend aus allen Ausgaben und Einnahmen.
Bauliche Aufgaben
- Instandhaltung des Wohneigentums und Reparaturarbeiten an diesem.
- Bildung einer Instandhaltungsrücklage, um für künftige Mängel oder Schäden gerüstet zu sein. Dafür wird von der Hausverwaltung im Wirtschaftsplan der Beitrag für jeden Eigentümer zur Bildung dieser Rücklage festgelegt.
Juristische Aufgaben
- Der Verwalter darf im Namen der WEG - Willenserklärungen (Mahnungen, Behördenbescheide etc.) und Zustellungen (Gerichtsbescheide) entgegennehmen. Die betroffenen Beteiligten müssen nach der Entgegennahme durch den Hausverwalter unverzüglich darüber informiert werden.
- Mit einer entsprechenden Vollmacht darf der Verwalter auch aktiv werden, wenn ein Eigentümer bei der Zahlung seines Hausgelds oder einer Sonderumlage im Rückstand ist. In diesem Fall kann er die Ansprüche geltend machen.
- Mit der Neuerung des Wohnungseigentümergesetzes darf die Hausverwaltung Wohnungseigentümer oder die gesamte Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertreten (§ 9b, Abs. 1).
Davon unterscheiden sich die Aufgaben eines Sondereigentumsverwalterund Mietverwalters. Deren Tätigkeiten sind nichtgesetzlich geregelt. Stattdessen müssen sie individuell, von Fall zu Fall, erstellt werden.
Was ist ein Sondereigentumsverwalter?
Einen Sondereigentumsverwalter wird von Eigentümern eingesetzt, die ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen, sondern vermietet haben. Die Vermietung übernimmt für sie der Sondereigentumsverwalter.
Zu dessen Aufgaben gehören:
- Überwachung der Mietzahlungen
- Ansprechpartner für Mängel oder bei Fragen
- Erstellung der Betriebskostenabrechnung
- Handwerker beauftragen für Reparaturen
- Vertretung bei Rechtsangelegenheiten
Was ist ein Mietverwalter?
Ein Mietverwalter wird beauftragt, wenn alle vermieteten Wohnungen in einem Mehrparteienhaus einem Eigentümer gehören. Das genaue Leistungsspektrum ist dabei frei verhandelbar.
Seine Aufgaben können sein:
- Vermietung der Wohnungen bei Leerstand
- Verwaltung der Miete
- Erstellung der Betriebskostenabrechnung
- Vertretung bei Rechtsangelegenheiten
- Handwerker beauftragen für Reparaturen
- Organisation eines Hausmeisters
Was kostet eine Hausverwaltung?
Pauschal beantworten lässt sich die Frage nach den Kosten für eine Hausverwaltung nicht. Hier spielen nämlich zahlreiche unterschiedliche Faktoren eine wichtige Rolle. Generell sind die Kosten aber bei Immobilien mit wenigen Wohnungen deutlich höher als bei großen Gebäudekomplexen. Zudem beeinflussen die Lage der Immobilie (Großstädte sind teurer als ländliche Regionen), die vereinbarten Leistungen und auch der Zustand der Immobilie die Kosten.
Laut Branchenbarometer DDIV (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter in der Immobilienverwalterwirtschaft) lag der bundesweite Durchschnittssatz für eine WEG-Verwaltung 2018 bei 21,02 Euro netto im Monat. Dabei wird das Honorar stets pro Einheit berechnet. Alle Kosten werden anteilig auf die Eigentümer umgelegt.
Wichtig: Bei vermieteten Wohnungen dürfen die Kosten für die Hausverwaltung nicht auf die Mieter übertragen werden.
Zur Vollständigkeit hier noch kurz die Kosten für die Mietverwaltung und den Sondereigentumsverwalter:
- Mietverwaltungen: 24,05 Euro pro Wohneinheit und Monat.
- Sondereigentumsverwalter: rund 30 Euro pro Monat.
Worauf sollte bei der Auswahl der Hausverwaltung geachtet werden?
Da die Betreuung einer Immobilie ein großes Fachwissen verlangt, speziell an die sich ständig ändernden Gesetzesvorgaben, sollte der Verwalter entsprechende Fortbildungen nachweisen können. Vor allem Verbandsmitglieder haben in dieser Hinsicht einen gewissen Qualifizierungsgrad. Daher sollten bei der Suche nach einem Hausverwalter die Datenbanken des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDVI) oder des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI) genutzt werden. Da es keine Berufsausbildung zum Immobilienverwalter gibt, erfüllt ein Verwalter am besten noch einige der folgenden Kriterien:
- Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Immobilienfachwirt. Damit ist ein kaufmännisches, technisches und juristisches Basiswissen gegeben.
- Referenzen oder Empfehlungen von anderen Hauseigentümern.
- Professionelle und transparente Büroorganisation sowie Vertretung im Krankheitsfall.
- Ausreichender Versicherungsschutz wie Betriebshaftpflicht-, Vermögensschadenhaftpflicht- sowie Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung.
FAQs – Häufige Fragen zum Thema Hausverwaltung
Welche Arten von Hausverwaltung gibt es?
Es wird unterschieden zwischen:
- Haus- und Eigentumsverwaltung nach dem WEG für die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum.
- Mietverwaltung von Wohngebäuden und Gewerbeobjekten.
- Sondereigentumsverwaltung von Wohnobjekten oder Gewerbeeinheiten.
Welche Aufgaben übernimmt eine Hausverwaltung?
- Vertretung der Eigentümer gegenüber Dritten.
- Einberufen der Eigentümerversammlung.
- Umsetzung von Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung.
- Erstellung einer Hausordnung und Kontrolle der Einhaltung.
- Reparaturarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- Finanzverwaltung der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen und das Erstellen eines Wirtschaftsplans für die Immobilie sowie eine Kostenaufstellung über die Ausgaben und Einnahmen.
- Alle Versicherungen, das Gebäude betreffend, müssen von ihm betreut werden und bei Bedarf neu abgeschlossen werden.
- Überprüfen und Abschließen von Lieferverträgen mit Öl- oder Gasanbietern, aber auch mit Reinigungsfirmen.
- Erstellung der Betriebskostenabrechnung für Mietobjekte.
Worin unterschieden sich Hausverwalter und Hausmeister?
Ein Hausverwalter und Hausmeister sind, obwohl die Begriffe oft synonym verwendet werden, mit unterschiedlichen Aufgaben und Verantwortlichkeiten betraut. So übernimmt der Hausverwalter alle Verwaltungstätigkeiten einer WEG und ist der juristische Vertreter dieser. Dagegen kümmert sich der Hausmeister vornehmlich um handwerkliche Tätigkeiten, etwa dem Winterdienst oder allgemeine Reparaturen.
Darf ein Hausverwalter unangemeldet eine vermietete Wohnung betreten?
Ohne Voranmeldung darf die Hausverwaltung eine vermietete Wohnung nicht betreten. Gleiches gilt übrigens auch für selbst bewohnte Eigentumswohnungen. Möchte der Verwalter eine Wohnung betreten, muss er dies 24 Stunden vorher anmelden. Die gleiche Frist gilt auch, wenn der Verwalter mit Handwerkern in die Wohnung möchte. Außer es besteht Gefahr, etwa durch ein Feuer oder einen Wasserrohrbruch. Dann kann die Verwaltung die Wohnung auch unangekündigt betreten.
Kann ein Wohnungseigentümer Hausverwalter sein?
Statt der Bestellung eines externen Verwalters kann sich auch ein Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft zum Hausverwalter ernennen lassen. Dafür ist die Bestellung in einer Eigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss nötig.
