Weißt du, was du beim Auszug aus deiner Wohnung wirklich reparieren musst? Häufig steht in Mietverträgen, dass du beim Auszug Schönheitsreparaturen machen musst, doch oft stehen im Mietvertrag auch unwirksame Klauseln. Wir haben dir einmal zusammengefasst, was du wirklich für Schönheitsreparaturen beim Auszug machen musst, und welche Klauseln im Mietvertrag du getrost ignorieren kannst.
Listando
Das Wichtigste in Kürze
- Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind unwirksam, wenn sie starre Fristen oder Arbeiten, die nicht als solche zählen, enthalten.
- Grundsätzlich ist dein Vermieter verantwortlich dafür, dass die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Die Schönheitsreparaturen können aber durch entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag auf Mieter umgelegt werden.
- Laut BGB § 535 müssen Vermieter die Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist, du als Mieter die Mietsache unrenoviert übernommen hast oder Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.
Was sind Schönheitsreparaturen in der Wohnung?
Nach einer langen Mietzeit sehen die Farben nicht mehr so schön an der Wand aus und die Tapete hat Macken. Dann sind Schönheitsreparaturen notwendig, wenn diese Gebrauchsspuren beim Auszug sichtbar sind.
Unter Schönheitsreparaturen versteht man grundsätzlich das malermäßige Überarbeiten der Mietsache. Der Umfang der Schönheitsreparaturen orientiert sich an der Definition nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II.Berechnungsverordnung (II.BV). Diese gilt zwar eigentlich nur für preisgebundene Wohnungen, wird aber auch bei preisfreiem Wohnraum angewendet.
Demnach umfassen Schönheitsreparaturen folgende Aufgaben:
- Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- Zuspachteln der Dübellöcher in Decken und Wänden
- Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren
- Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören demnach weder das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden noch das Auswechseln des vermietereigenen Teppichbodens.
Du musst diese Renovierungsarbeiten in fachgerechter Art und Weise ausführen. Das bedeutet, dass du beim Tapezieren auf das Muster achten musst und dein Anstrich keine Nasen haben sollte und die Pinselstriche oder Pinselhaare nicht sichtbar sein sollten. Der Altanstrich ist vor dem Endanstrich zu entfernen.
Welche Schönheitsreparaturen müssen beim Abzug gemacht werden?
Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und an neue Mieter zu übergeben. Dies gilt sowohl für privaten Wohnraum als auch für gewerbliche Mietverhältnisse. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist das Bürgerliche Gesetzbuch, insbesondere der § 535 BGB. In ihm steht, dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen in der Wohnung verantwortlich ist.
Allerdings dürfen Vermieter diese Pflichten durch Klauseln im Mietvertrag auf dich als Mieter übertragen, was die meisten Vermieter auch tun. Du musst diese vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nur übernehmen, wenn sie wirksam sind. Sind weitere Reparaturen, welche über die Schönheitsreparaturen hinaus gehen, im Mietvertrag vereinbart, dann ist die Klausel unwirksam und du musst gar keine Schönheitsreparaturen beim Auszug machen, sondern die Wohnung nur besenrein übergeben. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag nichts vereinbart ist.
Welche Fristen sind bei Schönheitsreparaturen wichtig?
Wenn keine Schönheitsreparaturen zwischen dir und deinem Vermieter im Mietvertrag vereinbart wurden, dann bedeutet dies allerdings nicht, dass du gar keine Arbeiten an der Wohnung vornehmen musst. Denn hier gibt aus laut der gängigen Rechtsprechung bestimmte Fristen zu beachten:
- Küche, Bad, Dusche alle drei Jahre
- Wohnräume, Diele, Flur alle fünf Jahre
- Nebenräume alle sieben Jahre
Hier gilt aber, es muss nur renoviert werden, wenn es der Zustand erfordert.
Allerdings darf es keine starr formulierten Fristen in deinem Mietvertrag geben, alle Regelungen im Mietvertrag müssen allgemein gehalten sein. Somit sind regelmäßige Renovierungen zwar zulässig, aber eben nur, wenn keine starren Zeiträume angegeben sind. Außerdem müssen Ausnahmen zugelassen werden, sonst sind die Klauseln für Schönheitsreparaturen beim Auszug unwirksam. Eine Ausnahme kann es sein, wenn Wände, die Decke oder die Böden Gebrauchsspuren aufweisen und daher vor der Frist renoviert werden müssen (BGH, Urteil 5. April 2006, Az. VIII ZR 178/05).
Welche Schönheitsreparaturen kann ein Vermieter bei Auszug verlangen?
Ob du Schönheitsreparaturen bei deinem Auszug vornehmen musst, ist davon abhängig, wie du die Wohnung übernommen hast. Übernimmst du eine renovierte Wohnung, dann kann dein Vermieter die Schönheitsreparaturen auf dich umlegen, sofern diese im Mietvertrag vereinbart sind und die Klauseln auch wirksam sind. Wenn du in eine unrenovierte Wohnung eingezogen bist, dann darf dein Vermieter die Arbeiten nicht einfach auf dich übertragen.
Merke: Wenn nichts im Mietvertrag vereinbart ist, dann ist dein Vermieter für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache verantwortlich. Dies kann aber auch gelten, wenn die Schönheitsreparaturen laut Klausel im Mietvertrag eigentlich Mietersache wären. Wenn dann die Vermieter diese übernehmen, dann müssen sich die Mieter an der Hälfte der Kosten beteiligen. (BGH; Urteile vom 8. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)
Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?
Meistens werden die Schönheitsreparaturen erst dann zum Thema, wenn du ausziehen möchtest. Hier ist es wichtig, wie du die Wohnung übernommen hast, und was in deinem Mietvertrag steht. Es spielt eine Rolle, ob im Mietvertrag zu diesem Punkt eine gültige Klausel steht. Aber auch wenn es eine Vereinbarung gibt, heißt dies nicht automatisch, dass du als Mieter beim Auszug immer streichen oder tapezieren und renovieren musst.
Wenn du merkst, dass deine Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind, dann solltest du deinen Vermieter davon schriftlich in Kenntnis setzen und mit Begründung mitteilen, warum du keine Schönheitsreparaturen vornehmen wirst. Wenn du ausziehst und deine Wohnung einfach ohne Ankündigung unrenoviert übergibst, dann kann dies rechtliche Folgen für dich haben.
Im Jahr 2018 hat das BGH geurteilt, dass Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sind, diese beim Auszug nicht renovieren müssen. Dies gilt besonders dann, wenn du als Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben würdest (BGH, 22. August 2018, Az. VIII ZR 277/16). Du musst auch nicht renovieren, wenn du nur eine Vereinbarung mit dem Vormieter hattest, denn diese hat keinen Einfluss auf das Vertragsverhältnis zwischen dir und dem Vermieter.
Tipp: Halte schon beim Einzug in die Wohnung im Übergabeprotokoll fest, wie du die Wohnung übernommen hast, denn im Zweifelsfall sind diese Angaben entscheidend, ob du Schönheitsreparaturen wie Streichen beim Auszug machen musst.
Wenn du bereits renoviert hast, obwohl du das gar nicht hättest tun müssen, dann kannst du die Kosten hierfür von deinem Vermieter zurückverlangen. Dies gilt für die Handwerkerrechnungen und die Materialkosten, falls du selbst renoviert hast. Auch für deinen Zeitaufwand kannst du einen Ausgleich verlangen, (BGH, 27. Mai 2009, Az. VIII ZR 302/07). Beachte hier unbedingt die sechsmonatige Bewährungsfrist, welche am Ende des Mietverhältnisses beginnt.
Wann muss ich beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen?
Grundsätzlich kannst du dich also danach richten, dass du nur diese Schönheitsreparaturen durchführen und bezahlen musst, welche du selbst „verwohnt“ hast. Wenn der Zustand der Wohnung noch derselbe wie beim Einzug ist, weil du zum Beispiel nur kurz in der Wohnung gewohnt hast, dann musst du auch nicht streichen.
Während du in der Wohnung lebst, darfst du übrigens die Wände in den Farben streichen, die du möchtest. Nur beim Auszug kann der Vermieter von dir verlangen, die Wände in neutralen Tönen zu streichen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zu Schönheitsreparaturen
Was sind Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man die Beseitigung der oberflächlichen Abnutzungserscheinungen in der Wohnung und im Haus.
Welche Schönheitsreparaturen müssen beim Auszug gemacht werden?
Zu den Schönheitsreparaturen zählen folgenden Aufgaben:
- Das Streichen, Kalken oder Tapezieren von Wänden und Decken
- Das Verschließen von Dübellöchern
- Das Streichen von Fußböden
- Das Streichen auf der Innenseite von Fenstern und Türen
- Das Streichen von Heizkörpern und Rohren
Diese müssen aber nur gemacht werden, wenn du in eine bereits renovierte Wohnung eingezogen bist und du wirksame Klauseln zur Schönheitsreparatur in deinem Mietvertrag hast.
Wann ist die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam?
Einige Klauseln zur Schönheitsreparatur im Mietvertrag wurden vom BGH in den letzten Jahren für unwirksam erklärt, da sie die Mieter unangemessen benachteiligen. Wenn dein Mietvertrag unwirksame Klauseln enthält, dann musst du gar keine Renovierungsarbeiten bei deinem Auszug machen. So darf eine Renovierung beim Auszug nicht zwingend vorgeschrieben werden. Es muss immer berücksichtigt werden, welche Schönheitsreparaturen tatsächlich erforderlich sind. Auch dürfen im Mietvertrag keine festen Abstände zur Renovierung festgehalten werden. Im Mietvertrag dürfen nur allgemeine Richtlinien zur Renovierung stehen, wie im Allgemeinen sollten Küche und Bad alle drei Jahre und die übrigen Wohnräume alle fünf Jahre renoviert werden, Nebenräume müssen nur alle 7 Jahre renoviert werden, falls es der Zustand erfordert.
Welche Schönheitsreparaturen kann ein Vermieter bei Auszug verlangen?
Dein Vermieter kann also nur verlangen, dass du das renovierst, was du auch “verwohnt” hast. Wenn du natürlich deine Wand im Wohnzimmer grün gestrichen hast, dann musst du zum Auszug diese wieder in den ursprünglichen Zustand, in der Regel weiße Farbe, versetzen.
