Auf den Punkt gebracht:
- Der Vermieter legt mit einem Staffelmietvertrag im Vorfeld die zukünftigen Mieterhöhungen fest.
- Dabei dürfen die gestaffelten Mieten sowohl über der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze liegen.
- Allerdings gilt bei neuen Mietverträgen die Mietpreisbremse – soweit vorhanden.
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Was ist eine Staffelmiete?
Hinter einer Staffelmiete stehen schriftlich vereinbarte automatische Mieterhöhungen über einen bestimmten Betrag und einen vertraglich vereinbarten Zeitraum hinweg. Dafür müssen im Mietvertrag entweder der Geldbetrag, um den die Miete erhöht wird, genannt werden, oder die genaue neue Miethöhe. Wird hingegen erwähnt, dass die jährliche Mieterhöhung bei 5 % liegt, ist das unwirksam.
Eine zulässige Vereinbarung könnte daher lauten:
„Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich zum 1. Oktober:
- Oktober 2020 um 40 Euro auf 920 €.
- Oktober 2021 um 40 Euro auf 960 €.
- Oktober 2022 auf 1.000 €.
Was ist bei einer Staffelmiete zu beachten?
Um Klagen zu vermeiden, sollten Staffelmietverträge daher diverse rechtliche Voraussetzungen erfüllen:
- So gilt die Staffelmiete ausschließlich mit der Zustimmung aller Mieter.
- Ein Staffelmietvertrag muss zwingend schriftlich im Voraus vereinbart werden.
- Die Angaben, wann die nächste Mietstaffel beginnt, sind ebenfalls zwingend.
- Gleiches gilt für die Nennung der exakten Höhe der neuen Miete und um welchen Betrag die Monatsmiete ansteigt.
- Es müssen immer konkrete Beträge genannt werden.
- Zwischen jeder Staffelmieterhöhung muss 1 Jahr liegen.
Beispiel für eine korrekt ausgewiesene Staffelmiete
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Nettokaltmiete |
Jahr |
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850,- € |
1. Juli
2023 |
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875,- € |
1. Juli
2024 |
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900,- € |
1. Juli
2025 |
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925,- € |
1. Juli
2026 |
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950,- € |
1. Juli
2027 |
Neben der korrekten Formulierung und Ausweisung im Mietvertrag gibt es aber noch andere Punkte, die bei der Staffelmiete beachtet werden müssen.
Wie hoch darf eine Staffelmiete steigen?
So darf die Staffelmiete nicht beliebig nach oben geschraubt werden. So müssen sich die Vermieter in Regionen mit Mietpreisbremse beispielsweise an dieser orientieren. So darf die Staffelmiete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt aber nur für Neuverträge. Altverträge, die vor der Einführung einer Mietpreisbremse geschlossen wurden, sind davon ausgenommen.
Wichtig: Die 10 % Grenze gilt auch für die einzelnen Mietstaffeln. Liegt eine darüber, greift diese Erhöhung nicht und du kannst dich dagegen beschweren. Das Gesetz spricht hier von einer Rüge. Hast du einmal eine Staffelmiete gerügt, gilt die Rüge auch für alle weiteren kommenden Staffelungen im Mietvertrag.
Staffelmiete nicht durch Kappungsgrenze begrenzt
In Regionen ohne Mietpreisbremse können die Mieter aber nicht auf die Kappungsgrenze hoffen. Hier dürfte der Vermieter die Wohnungsmiete in 3 Jahren nur um maximal 20 % erhöhen – in Gebieten mit Wohnungsknappheit sind es manchmal auch nur 15 %.
Doch diese Einschränkung gilt nicht für Staffelmietverträge.
Wie lange darf eine Staffelmiete laufen?
Wie viele Staffelmieterhöhungen der Vermieter in seinen Vertrag hineinschreibt, bleibt ihm überlassen. Hierzu gibt es keine gesetzlichen Grenzen. So sind notierte Staffelmieten über die nächsten 20 Jahre durchaus zulässig. Sobald die Zeit abgelaufen ist, kann der Vermieter weitere Staffelungen festlegen. Jedoch nur mit Zustimmung der Mieter.
Wird keine neue Staffelmiete vereinbart, gelten für die zukünftigen Mieterhöhungen die gesetzlichen Regelungen für normale Mietpreisanpassungen.
Wichtig: Wegen steigender Betriebskosten (Nebenkosten) dürfen die Vermieter nicht nur die Miete staffelweise erhöhen. Sie können auch die Nebenkostenvorauszahlungen mit jeder Jahresabrechnung anpassen.
Ab wann musst Du die erhöhte Miete zahlen?
Die Staffelmiete muss immer zum vertraglich fixierten Datum bezahlt werden. Hier wird der Mieter in die Pflicht genommen, beispielsweise seinen Dauerauftrag rechtzeitig auf den neuen Mietpreis anzupassen.
Übrigens: Wurde die Anpassung der Mietzahlungen vergessen und fällt das dem Vermieter erst nach 5 Jahren auf, kann er nicht unbegrenzte Nachzahlungen verlangen. Der Anspruch auf den neuen Mietpreis besteht maximal 3 Jahre. Danach gilt er als verjährt. So kann ein Vermieter automatisch nur Nachzahlungen für die vergangenen 3 Jahre einfordern. Hat der Vermieter hingegen eine Einzugsermächtigung und vergisst seinerseits, den Mietpreis anzupassen, hat er gar kein Recht auf Nachzahlungsforderungen.
FAQ – häufige Fragen zum Thema Staffelmiete
Wie wirkt sich die Staffelmiete auf die Mietpreisbremse aus?
In Regionen mit Mietpreisbremse darf die Staffelmiete maximal 10 % über dem ortsüblichen Mietpreis liegen. Daher muss auch jede einzelne Staffelung dahingehend genau überprüft werden. Ist diese dann zu hoch, wird sie entsprechend nach einer Rüge des Mieters gekappt. Ausgenommen davon sind aber Staffelungen, die erst nach Ablauf einer Mietpreisbremse in Kraft treten. Diese Regelung gilt aber nur für Neuverträge. Altverträge, die vor der Einführung einer Mietpreisbremse geschlossen wurden, sind davon ausgenommen.
Wann liegt beim Staffelmietvertrag eine Mietpreisüberhöhung vor?
Da die Kappungsgrenze bei der Staffelmiete nicht greift, kann diese binnen 3 Jahre um mehr als 20 Prozent ansteigen. Doch in Regionen mit Wohnungsknappheit muss der Vermieter aufpassen. Denn liegt seine Staffelmiete um 20 % oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das eine Mietpreisüberhöhung und eine Ordnungswidrigkeit. Hierfür können bis zu 50.000 € Bußgeld fällig werden. Liegt die Staffelmiete sogar 50 % über der Vergleichsmiete, spricht der Gesetzgeber von Mietwucher. Das wiederum gilt als Straftat.
Wann endet die Staffelmiete?
Die Staffelmiete endet mit dem Ablauf der letzten vertraglich vereinbarten Staffelung. Danach kann der Vermieter, unter Zustimmung der Mieter, neue Staffelungen vereinbaren. Alternativ gilt fortan ein normaler Mietvertrag, der sich an die gesetzlichen Regelungen halten muss. Das wären die ortsüblichen Vergleichsmieten und die Kappungsgrenzen.
