Obwohl sie das täglich Brot der Vermieter sein sollte: Immer wieder gibt es Streit um die Nebenkostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter, denn viele Nebenkostenabrechnungen sind nicht korrekt erstellt. Daher solltest du als Mieter dich unbedingt mit dem Thema auseinandersetzen.
Listando
Das Wichtigste in Kürze
- Vermieter müssen die Nebenkosten einmal im Jahr abrechnen. Dafür haben sie 12 Monate nach Ende des Kalenderjahres Zeit. Kommt eine Abrechnung zu spät, dann musst du eine Nachforderung nicht mehr bezahlen.
- Reparaturkosten, Bankgebühren und die Kosten für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden. Andere Kosten nur, wenn dies auch im Mietvertrag steht.
- Viele Nebenkostenabrechnungen sind falsch, daher solltest du dich wehren, damit du nicht zu viel bezahlst.
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Wenn du als Mieter neben der Miete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung leistest, dann ist dein Vermieter verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Dies kannst du im § 556 BGB nachlesen. Welche Nebenkosten dein Vermieter abrechnen darf, ist in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.
Welche Frist gilt bei der Nebenkostenabrechnung?
Der Vermieter hat für die Nebenkostenabrechnung ein Jahr Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2023 muss dein Vermieter also bis zum 31.12.2024 erstellen.
Falls dein Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er keinen Anspruch mehr auf eine mögliche Nachzahlung. Umgekehrt gilt dies allerdings nicht, auch bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter Guthaben an die Mieter auszahlen.
Bis wann hat der Mieter Zeit für den Widerspruch bei der Nebenkostenabrechnung?
Wenn du in der Nebenkostenabrechnung Fehler entdeckt hast, dann hast du ein Jahr nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch einzulegen. Wenn du diese Frist versäumst, dann kannst du keine Einwendungen mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen, außer du bist nicht schuld an der Verspätung.
Welche Verjährungsfristen gelten bei der Nebenkostenabrechnung?
Bei der Nebenkostenabrechnung gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Ende der Abrechnungsfrist. Wenn dein Vermieter seine Fristen zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung nicht einhält, dann gilt es, schnell Widerspruch einzulegen. Für das Jahr 2023 endet die Abrechnungsfrist am 31.12.2024. Dein Anspruch auf die Nebenkostenabrechnung verjährt am 31.12.2027.
Auch der Anspruch deines Vermieters auf Nachzahlung einer Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb von drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, allerdings entsteht der Anspruch auf Nachzahlung erst mit der Erteilung einer wirksamen Nebenkostenabrechnung.
Welche Kosten fließen in die Nebenkostenabrechnung?
Welche Nebenkosten du zahlen musst, steht in deinem Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Im Mietvertrag müssen aber nicht alle Kosten einzeln aufgelistet sein. Es reicht, wenn im Vertrag auf die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verwiesen wird. Oft findest du in deinem Mietvertrag den Satz: “Neben der Miete sind Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung zu zahlen.”
Wenn der Verweis auf die Betriebskostenverordnung fehlt, dann musst du alle genannten Positionen zahlen. Wenn in deinem Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten steht, dann musst du auch keine zahlen.
Diese Kosten gehören zu den Mietnebenkosten:
Heizung und Warmwasser
Der größte Posten in jeder Nebenkostenabrechnung sind die Heizkosten und die Kosten für warmes Wasser. Allerdings sind viele Heizkostenabrechnungen mangelhaft.
Jeder Vermieter ist verpflichtet, deine Heizkosten und die Kosten für Warmwasser nach Verbrauch abzurechnen. Wenn dein Vermieter deinen Verbrauch nur schätzt oder nach einer Formel berechnet, dann darfst du die Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).
Seit 2021 wird beim Heizen mit Erdgas oder Öl eine zusätzliche CO₂-Abgabe erhoben, diese müssen Mieter bisher allein tragen. Ab 2023 müssen Mieter diese Abgabe aber nicht mehr allein zahlen, denn je weniger klimafreundlich ein Haus ist, desto mehr muss der Vermieter übernehmen. Wenn in deiner Nebenkostenabrechnung die Einstufung des Gebäudes nach dem Stufenmodell fehlt, oder die Offenlegung der CO₂-Kosten fehlt, dann darfst du die Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Grundsteuer
Der Vermieter darf die Grundsteuer als laufende öffentliche Last auf dich umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Wenn die Immobilie vermietet ist, dann darf der Vermieter die komplette Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Wohnt dein Vermieter allerdings mit im Haus wohnt, dann muss er seine anteilige Wohnfläche als Teilbetrag abziehen.
Abwasser und Kaltwasser
Dein Vermieter darf nach § 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV Ab- und Kaltwasser zusammen abrechnen. Auch darf er die Niederschlagswassergebühr oder die Oberflächenentwässerung als Kosten für die Entwässerung in Rechnung stellen. Die Kosten für die regelmäßige Legionellen-Prüfung in Mehrfamilienhäusern sind ebenfalls umlegbar.
Aufzug
Auch wenn du im Erdgeschoss wohnst, musst du die Wartungskosten für den Aufzug zahlen (BGH, 20.09.2006, Az. VIII ZR 103/06). Hier ist ausschlaggebend, ob du den Aufzug benutzen könntest (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Leider sind die Kosten für einen Aufzug im Vergleich zu den anderen Betriebskosten oft besonders hoch.
Reinigung
Regelmäßige Kosten für Putzmittel und Personalkosten für die Reinigung des Treppenhauses zählen zu den Reinigungskosten (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Allerdings muss der Vermieter Sonderreinigungskosten wegen einer Baustelle selbst zahlen. Die Kosten für eine vorbeugende Reinigung von Wasserrohren können ebenfalls nicht auf die Nebenkosten der Mieter umgelegt werden (AG Gelsenkirchen, 21.05.2021, Az. 202 C 181/20).
Straßenreinigung und Abfallentsorgung
Zu den Straßenreinigungskosten gehören auch die Räum- und Streukosten bei Eis und Schnee (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Allerdings darf dein Vermieter die Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter nicht auf dich umlegen. Kosten für externe Dienstleister, die die Mülltrennung kontrollieren, dürfen auf die Mieter dagegen umgelegt werden (BGH, 5.10.2022, Az. VIIIZR 117/21).
Gartenpflege
Ebenfalls in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden, dürfen alle Kosten, die mit der Gartenpflege zusammenhängen: der Gärtner, Baumfällarbeiten und auch die Kosten für einzelne neue Pflanzen (§2 Nr. 10 BetrKV). Dies gilt auch, wenn du den Garten nicht wirklich nutzen kannst (BGH, 26.05.2004, Az. VIII ZR 135/03). Wenn dein Vermieter den Garten allerdings neu anlegen lässt, dann muss er allein dafür aufkommen.
Beleuchtung
Zu den umlagefähigen Kosten der Beleuchtung gehören die Stromkosten für die Außenbeleuchtung, die Beleuchtung des Treppenhauses und des Hausflures, des Kellers, der Bodenräume und der Waschküche (§ 2 Nr. 11 Betr.KV). Allerdings darf dein Vermieter die neu gekauften Lampen und Glühbirnen nicht auf dich umlegen. Auch darf er diese Kosten nicht in der Abrechnungsposition “Hausstrom” zusammenfassen.
Schornsteinreinigung
Dein Vermieter darf die Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der maßgebenden Gebührenordnung abrechnen (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Hausmeister
Dein Vermieter darf dir nicht alle Hausmeisterkosten in Rechnung stellen: Das Hausmeistergehalt und die Sozialversicherungsbeiträge sind grundsätzlich Nebenkosten für alle Mieter (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wenn der Hausmeister Reparaturen erledigt oder die Hausverwaltung mit erledigt, dann musst du als Mieter diesen Anteil nicht bezahlen, da diese Kosten nicht umlagefähig sind.
Wenn dein Vermieter die Hausmeisterkosten nicht aufschlüsselt, dann darfst du pauschal 20 % abziehen (AG Leonberg, 22.04.2016, Az. 4 C 446/14). Falls der Hausmeister auch das Treppenhaus reinigt und der Gärtner ist, dann darf der Vermieter diese Kosten nicht zusätzlich als Reinigungskosten oder Gartenkosten abrechnen.
Kabelanschluss
Wenn in deinem Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter einen Kabel-Servicevertrag mit einem Anbieter abschließt, dann darf der die anfallenden Kosten auf dich umlegen (BGH, 18.11.2021, Az. I ZR 106/20). Selbst wenn dieser defekt ist, musst du die Kosten zahlen, darfst aber die Miete mindern.
Zukünftig darf dein Vermieter die Kabelgebühren nicht mehr auf dich umlegen. Denn alle Mieter dürfen nun ihren Anbieter selbst wählen (Telekommunikationsgesetz TKG 1. Dezember 2021). Bis zum 30. Juni 2024 gilt hier aber eine Übergangsfrist.
Dachrinnenreinigung
Nur wenn die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt, dann dürfen die Kosten für die Dachrinnenreinigung in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. (BGH, 07.04.2004, Az. VIII ZR 167/03). Wenn die Reinigung nur einmalig war, dann dürfen Vermieter die Kosten nicht umlegen.
Rauchmelder
Weder die Anschaffungskosten noch eine Miete der Rauchmelder dürfen in den Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten für die Wartung darf der Vermieter unter Umständen abrechnen, wenn im Mietvertrag dazu ausdrücklich eine Vereinbarung steht.
Versicherungen
Die Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung sind Betriebskosten (§2 Nr. 13 BetrKV) und damit umlagefähig. Dazu zählen die Wohngebäudeversicherung und auch die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung. Die Mietausfallversicherung oder die Rechtsschutzversicherung zählen allerdings nicht dazu.
Eigenleistung des Vermieters
Vermieter dürfen selbst erbrachte Hausmeister- oder auch Gartenpflegearbeiten abrechnen. Allerdings nur das, was sie einem Dritten dafür gezahlt hätten (BGH, 14.11.2012, Az. VIII ZR 41/12). Sie müssen klar darlegen, welche Kosten sie angesetzt haben und wie teuer solche Dienstleistungen durchschnittlich sind.
Wie findest du Fehler in der Nebenkostenabrechnung?
Vermieter und Mieter streiten sehr häufig über die Nebenkosten, vor allem, weil die meisten Nebenkostenabrechnungen erhebliche Fehler enthalten. Fast 90 Prozent aller geprüften Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft, daher lohnt es sich für dich, diese zu überprüfen.
Auf diese typischen Fehler solltest du deine Nebenkostenabrechnung prüfen:
Warmwasserkosten sind nicht nach Verbrauch abgerechnet
Wenn dein Vermieter die Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet hat, sondern sie nur geschätzt hat oder nach einer Formel berechnet, dann darfst du diesen Posten in der Abrechnung pauschal um 15 Prozent kürzen.
Die Nebenkostenabrechnung enthält Kosten, welche nicht im Mietvertrag stehen
Vergleiche unbedingt jeden einzelnen Posten der Nebenkostenabrechnung mit den Angaben in deinem Mietvertrag. Wenn einzelne Kosten im Mietvertrag nicht stehen, dann musst du diese nicht bezahlen.
Die Nebenkostenabrechnung enthält unzulässige Kosten
Wenn dein Vermieter Kosten auf dich umgelegt hat, welche er eigentlich selbst tragen muss, dann kannst du der Nebenkostenabrechnung widersprechen. Diese unzulässigen Kosten sind:
- Reparaturkosten
- Bank- und Kontoführungskosten
- einmalige Dachrinnenreinigung
- Beiträge für eine Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung
- Mietkosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher
Die Frist wurde nicht eingehalten
Wenn sich dein Vermieter mehr als 12 Monate mit der Nebenkostenabrechnung Zeit gelassen hat, dann darf er keine Nachzahlung mehr von dir verlangen.
Falscher Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung
Wenn du unter dem Jahr in die Wohnung eingezogen bist, dann darf dein Vermieter dir auch nur die Monate berechnen, welche du auch in der Wohnung wohnst, nicht für das gesamte Jahr.
Falscher Verteilerschlüssel der Nebenkostenabrechnung
Es lohnt sich, deine Wohnung nachzumessen. Denn, der Verteilerschlüssel muss in der Abrechnung richtig angegeben sein. Vergleiche diesen auch unbedingt mit deinem Mietvertrag, dann Nebenkosten, welche nach Wohnfläche abgerechnet werden, sind nur nach den tatsächlichen Quadratmetern zu berechnen.
Gewerberäume im Wohnhaus
Wenn es in deinem Wohnhaus Gewerbeeinheiten gibt, dann sollte dies berücksichtig werden. Denn ein Gewerbe verursacht meist höhere Nebenkosten. Wenn dies nicht herausgerechnet wurde, sondern einfach auf alle Mieter umgelegt wurde, dann kannst du der Nebenkostenabrechnung widersprechen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Die Nebenkostenabrechnung, auch Mietnebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung genannt, muss bestimmte Angaben enthalten, um für die Mieter nachvollziehbar sein. Sie listet alle umlagefähigen Nebenkosten der Abrechnungsperiode auf.
Welche Kosten fließen in die Nebenkostenabrechnung?
Welche Kosten in die Nebenkostenabrechnung einfließen dürfen, findest du im § 2 der Betriebskostenverordnung BetrKV. Es dürfen nur die Nebenkosten abgerechnet werden, welche in deinem Mietvertrag stehen. Die meisten Mietverträge enthalten einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung.
Welche Nebenkosten kann man nicht auf den Mieter umlegen?
Nicht umlagefähige Kosten sind folgende:
- Instandhaltungskosten
- Wach- und Schließgesellschaft
- Reparaturkosten
- Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Telefon, Porto
- Verwaltungskosten
- Andere Versicherungskosten als Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Anschaffung und Einbau von Rauchmeldern
- Neuanlage des Gartens
- Neuanschaffung von Gartengeräten
- Fassadenreinigung
- Einmalige Dachrinnenreinigung
- Einmalige Schädlingsbekämpfung
- Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
- Straßenbaubeiträge und Straßenausbaubeiträge
- Erschließungskosten
Wann muss die Nebenkostenabrechnung spätestens da sein?
Für die Nebenkostenabrechnung hat dein Vermieter 12 Monate Zeit. Für das Kalenderjahr 2023 muss die Nebenkostenabrechnung bis zum 31.12.2024 bei dir sein.
Wie kann ich die Nebenkostenabrechnung auf Richtigkeit prüfen?
Am besten wendest du dich mit der Prüfung deiner Nebenkostenabrechnung an einen Fachmann, wie der Mieterverein oder der Mieterbund. Hier gibt es örtliche Vertretungen.
