Eine Wohnung ist mehr als nur ein Dach über dem Kopf – sie ist ein Ort der Sicherheit und des Wohlfühlens. Doch was passiert, wenn diese Sicherheit plötzlich durch eine fristlose Kündigung der Wohnung auf dem Spiel steht? Damit dir das nicht passiert, solltest du die möglichen Gründe und Fristen für eine fristlose Kündigung zu kennen. Doch zunächst einmal:
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Was bedeutet fristlose Kündigung der Wohnung?
Anders als bei einer ordentlichen Kündigung einer Wohnung, bei der die Frist wenigstens 3 Monate beträgt, kann bei einer fristlosen Kündigung das Mietverhältnis beinahe sofort beendet werden. Denn 2 Wochen nach Eingang des Kündigungsschreibens durch den Vermieter muss der Mieter schon ausziehen.
Wann dürfen Vermieter fristlos kündigen?
Entscheidend dafür sind die Paragrafen 543 und 569 des BGB. So regelt § 543 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“, dass jeder, Vermieter wie auch Mieter eine Mietsache fristlos beenden kann. Jedoch bezieht sich dieser Gesetzestext nicht allein auf Wohnungen. Vielmehr behandelt er Vermietungen aller Art.
Explizit für Wohnungen gibt es den § 569 „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“. Daraus geht hervor, dass das Mietverhältnis bei Vorliegen eines wichtigen Grundes fristlos beendet werden kann. Als Beispiele werden weiters Mietschulden oder die Störung der Hausordnung genannt.
Was sind Gründe für eine fristlose Kündigung?
Doch es gibt noch mehr Gründe, außer den zwei Beispielen im Gesetz, die einem Vermieter erlauben, deine Wohnung fristlos zu kündigen. Zu diesen gehören:
- Belästigung anderer Hausbewohner und nachhaltige Störung des Hausfriedens (AG Berlin-Wedding, 25.06.2013, Az. 7 C 148/12).
- Füttern von Tauben auf dem Balkon (AG Nürnberg, 08.04.2016, Az. 14 C 7772/15).
- Andauernde Lärmbelästigung (LG Berlin, 11.02.2010, Az. 67 S 382/09). Nicht darunter fallen normale Wohngeräusche oder der Lärm deiner spielenden Kinder. Deshalb darf der Vermieter nicht fristlos kündigen (LG Köln, 02.04.2020, Az. 1 S 189/18).
- Die unerlaubte Untervermietung der Wohnung, wenn der Vermieter nicht darüber in Kenntnis gesetzt wurde. Wichtig: Der Vermieter muss über die Untervermietung immer informiert werden, auch wenn er laut einem Urteil des BGHs dieser zustimmen muss (BGH, 04.12.2013, Az. VIII ZR 5/13).
- Unpünktliche oder unregelmäßige Mietzahlung, nach einer vorangegangenen Abmahnung (BGH, 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10).
- Vertragswidrige Nutzung (gewerblich) (BGH, 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12).
- Wenn du die Mietsache nicht pfleglich behandelst und die Wohnung dadurch beschädigt wird (Schimmelbefall wegen fehlendem Lüften, Feuchteschäden am Boden, weil die Fenster bei Regen immer offenbleiben) (AG Hannover, 31.08.2005, Az. 565 C 15388/04).
- Ausschalten der Heizung im Winter, um Kosten zu sparen, trotz Frostgefahr (LG Hagen, 19.12.2007, Az. 10 S 163/07).
- Fehlende Kautionszahlungen; eine Abmahnung oder Erinnerung dafür braucht es nicht (§ 569 Abs. 2a BGB).
- Wegen Straftaten (BGH, 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).
Wie muss eine fristlose Kündigung der Wohnung formuliert werden?
Das Kündigungsschreiben muss den Kündigungsgrund benennen. Jedoch muss dieser Grund auch belegbar sein. Fehlt der Grund, kann dieser nicht einfach nachgereicht werden. In diesem Fall muss die fristlose Kündigung erneut ausgesprochen werden. Eine Beispielformulierung könnte sein:
„Sehr geehrte/geehrter [Name aller Mietpersonen aus dem Mietvertrag],
unseren Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung im [ersten Obergeschoss links] kündige ich/wir hiermit fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB und hilfsweise ordentlich wegen [Grund nennen und belegen, beispielsweise Zahlungsverzug, und wie viele Mietzinsen derzeit offen sind].
Ich bitte Sie die Mieträume binnen zwei Woche bis zum […] zu räumen und in ordnungsgemäßem und vertragsgerechtem Zustand (s. § […] des Mietvertrages) zurückzugeben. Schönheitsreparaturen sind noch bis zur Rückgabe vorzunehmen; anderenfalls werde ich diese auf Ihre Kosten durch eine von mir beauftragte Firma vornehmen lassen. Sämtliche Schlüssel sind an mich zurückzugeben.
Ferne weise ich Sie darauf hin, dass die Mietrückstände trotz Kündigung noch zu begleichen sind. Außerdem sind sie bis zur tatsächlichen Räumung der Wohnung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.
Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspreche ich gemäß § 545 BGB bereits jetzt ausdrücklich.
Bei Missachtung des Schreibens und der Frist wird unverzüglich Klage erhoben.
Fristlose Kündigung einer Wohnung wegen Mietrückstand
Ein Vermieter kann dir die Wohnung bei Mietrückständen fristlos kündigen, wenn du:
1. Zwei aufeinanderfolgende Monate keine Miete gezahlt hast.
2. Die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise bezahlt hast und mehr als eine Monatsmiete insgesamt schuldig bist.
3. Mehr als zwei Monate lang die Miete nur in Teilen bezahlt hast und insgesamt dem Vermieter 2 Monatsmieten schuldest. Die 2 Monate müssen in diesem Fall nicht aufeinanderfolgen.
Wichtig: Dein Vermieter muss den Mietrückstand nicht zwingend abmahnen.
Was ist, wenn der Mieter nach Zustellung der Kündigung seine Mietschulden begleicht?
Werden die offenen Zahlungen vom Mieter oder einer anderen Person/öffentlichen Stelle nach der Zustellung der fristlosen Kündigung einer Wohnung bezahlt, gilt diese als unwirksam. Hierzu hat der Mieter so lange Zeit, bis eine Räumungsklage erhoben wird. Nach dieser Klage bleiben dem Mieter insgesamt noch 2 Monate, um die offenen Posten zu begleichen.
Mit anderen Worten: Wenn der Vermieter nie eine Klage einreicht, hat der Mieter unbefristet Zeit, seine Mietrückstände zu begleichen.
Wichtig: Die Möglichkeit eine fristlose Kündigung auf den Weg der Zahlung unwirksam werden zu lassen steht jedem Mieter innerhalb von 2 Jahren nur einmal zu. Bedeutet: Gab es in den letzten 24 Monaten schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietverzug und wurde diese durch Zahlungen abgewendet, greift die Regel beim zweiten Mal nicht mehr. Die Kündigung bleibt rechtskräftig.
Wann kann ein Mieter fristlos kündigen?
Auch Mieter haben das Recht, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen. Gründe dafür können sein:
- Die Wohnung kann wegen Bauarbeitennur zeitweise bewohnt werden.
- Die tatsächliche Wohnflächeentspricht nicht den Angaben im Mietvertrag.
- Wegen Schimmelbefall
- Der bauliche Zustand des Mietobjekts entspricht nicht den baulichen Sicherheitsstandards.
- Brandschutzvorschriften wurden nicht eingehalten.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema fristlose Kündigung einer Wohnung
Wann kann mich ein Vermieter fristlos kündigen?
Dein Vermieter kann nur mit einem wichtigen Grund fristlos kündigen, etwa weil du die Miete nicht bezahlst.
Welche Fristen gelten bei einer fristlosen Kündigung?
Die fristlose Kündigung kann nur binnen 2 Wochen nach Bekanntwerden des Kündigungsgrunds erfolgen. Bei Nichteinhaltung der Frist ist die fristlose Kündigung der Wohnung unwirksam.
Wie schnell muss ich bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?
Hast du eine fristlose Kündigung erhalten, musst du die Wohnung innerhalb von 2 Wochen verlassen. Danach wird dir eine Räumungsklage vom Gericht zugestellt.
