Heute eher ein Auslaufmodell, aber es gibt sie noch: alte Mietverträge mit ausgewiesener Bruttokaltmiete. Das gängigere Prozedere hingegen sind seit der Mietrechtsreform 2001 Mietverträge mit ausgewiesener Nettokaltmiete. Dennoch lohnt es sich, etwas mehr über die Unterschiede der beiden Varianten zu wissen.
Listando
Was ist die Kaltmiete?
Alle Mieter müssen monatlich an ihren Vermieter einen fest vereinbarten Betrag, die Monatsmiete, überweisen. Die reine Kaltmiete, auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt, beinhaltet ausschließlich die, nennen wir es einmal „Nutzungsgebühr“ für das Bewohnen der Wohnung oder des Hauses. Mit anderen Worten: Die Kaltmiete dient lediglich der Deckung der Raumnutzungskosten. Dieser Betrag wird im Mietvertrag festgehalten. Nicht enthalten sind darin weitere Betriebskosten oder Nebenkosten.
Letztgenannte werden auf die Kaltmiete dazu addiert und als monatliche Nebenkostenvorauszahlung an den Vermieter überwiesen. Am Ende des Mietjahres folgt dann die Nebenkostenabrechnung. Sind die entstandenen Nebenkosten höher als der bezahlte Abschlag, muss nachgezahlt werden. Umgekehrt, wenn mehr bezahlt als verbraucht wurde, gibt es Geld zurück.
Ein weiterer wichtiger Punkt, der die Nettokaltmiete auszeichnet, ist ihr Bezug zum Mietspiegel. Denn die Kaltmiete kann als Vergleichswert zu den ortsüblichen Mietpreisen herangezogen werden. Denn nur aus diesem Wert wird der Mietspiegel ermittelt.
Zurück zur Berechnung:
Für die Berechnung der Kaltmiete wird also der örtliche Mietspiegel/ die ortsübliche Vergleichsmiete in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße und, falls existent, die Mietpreisbremse berechnet.
Die Kaltmiete errechnet sich aus der Größe des Objektes und dem sich aus dem Mietspiegel ergebenden Quadratmeterpreis.
Größe der Wohnung oder des Hauses x Quadratmeterpreis des Mietspiegels = Kaltmiete
Angenommen die Wohnung hat 72 m² Wohnfläche und der Mietspiegel der Kaltmiete liegt bei 7,50 €, hieße das:
72 m² x 7,50 € = 540 € Kaltmiete.
Der Unterschied zur Bruttokaltmiete
Doch gerade bei alten Mietverträgen, also Vereinbarungen, die vor 2001 abgeschlossen wurden, ist die Nettokaltmiete oft nicht gesondert ausgewiesen. Stattdessen steht im Mietvertrag lediglich eine Bruttokaltmiete. Warum ist das so? Erst seit der Mietrechtsreform, die am 1. September 2011 in Kraft trat, sind Vermieter per Gesetz dazu verpflichtet, die Nettokaltmiete gesondert auszuweisen. Damit soll die Vergleichbarkeit der Mietobjekte mit dem ortsüblichen Mietspiegel erleichtert werden.
Doch es gibt noch einen anderen Grund: Für Mieterhöhungen der Kaltmiete muss der Vermieter sich ebenfalls an der ortsübliche Vergleichsmiete orientieren. Denn er kann die Miete nur in einem angemessenen Maß erhöhen. Wäre hingegen die Bruttokaltmiete die Grundlage für die Mieterhöhung, wären Mieter mit besonders hohen Betriebskosten, die Leidtragenden. Daher ist die Bruttokaltmiete als Grundlage unzulässig.
Was ist die Bruttokaltmiete?
Dagegen setzt sich die Bruttokaltmiete aus der Nettokaltmiete inklusive aller Nebenkosten zusammen, die allesamt im Mietvertrag genau definiert werden müssen. Mit anderen Worten: Die Bruttokaltmiete ist die Kaltmiete plus der Wert X. Das können die Reinigungskosten für das Treppenhaus in einer Gemeinschaftswohnanlage sein, die Müllgebühren, der Hausmeisterservice, die Wartungsgebühren für eine (falls vorhanden) Aufzugsanlage etc.
Nicht Teil der Bruttokaltmiete sind hingegen die Heiz- und Warmwasserkosten. Hierfür gibt es eine separate Abrechnung.
Betriebskosten der Bruttokaltmiete: Welche sind enthalten?
Teil der Bruttokaltmiete sind unter anderem die Betriebskosten für:
- Die Gebäudereinigung
- Den Hausmeister
- Die Kosten für einen Gärtner zur Gartenpflege
- Die Gebühr für die Müllabfuhr
- Die Wassergebühr des Wasserversorgers
- Die Abwassergebühr
- Kosten für die Wartung und Reparatur von Gemeinschaftseinrichtungen (etwa das Licht im Außenbereich oder in einem gemeinsamen Treppenhaus)
Wie berechnet sich die Bruttokaltmiete?
Zur Berechnung der Bruttokaltmiete werden die Betriebskosten auf die Kaltmiete aufaddiert. Wichtig hierbei ist aber, dass ausschließlich umlagefähige Betriebskosten in die Bruttokaltmiete einfließen dürfen. Instandhaltungskosten oder Verwaltungsausgaben dürfen zur Berechnung hingegen nicht herangezogen werden.
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Kaltmiete
Was ist alles in der Kaltmiete enthalten?
In der Kaltmiete sind keine Nebenkosten enthalten. Dazu verrechnet der Vermieter die monatliche Nebenkostenvorauszahlung. Am Ende des Mietjahres folgt dann die Nebenkostenabrechnung. Sind die entstandenen Nebenkosten höher als der bezahlte Abschlag, muss nachgezahlt werden. Umgekehrt, wenn mehr bezahlt als verbraucht wurde, gibt es Geld zurück.
Was ist der Unterschied zwischen Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete?
Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete unterscheiden sich in den Betriebskosten. Während diese in der Kaltmiete nicht enthalten sein dürfen, sind sie stattdessen fester Bestandteil der Bruttokaltmiete. Dazu gehören beispielsweise die Kaminkehrer Gebühr, die Kosten für Wasserversorgung, die Abwassergebühr, die Müllabfuhr oder der Kabelanschluss.
Wie berechne ich die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist die Größe der nutzbaren Wohnfläche deiner Wohnung, multipliziert mit dem ortsüblichen Mietspiegel.
Welche Kosten gehören weder zur Brutto- noch zur Nettokaltmiete?
Es gibt aber auch Ausgaben, die kann der Vermieter weder zur Kalt- noch zur Bruttokaltmiete addieren. Das sind beispielsweise die Kosten für Gas, Heizöl oder Strom. So müssen etwa die Heizkosten 1x jährlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Entscheidend hierfür ist die Heizkostenverordnung. Diese besagt, dass jeder Mieter in Deutschland das Recht auf eine aufgeschlüsselte Aufstellung seiner jährlichen Heizkosten nach Verbrauch hat.
