Du möchtest eine WG gründen oder ein Zimmer in deiner Wohnung untervermieten? Dann brauchst du einen Untermietvertrag. Doch darfst du so einfach untervermieten? Und was musst du beachten? Brauchst du die Zustimmung des Vermieters? In diesem Artikel klären wir all diese Fragen für dich und stellen dir sogar eine Vorlage für einen Untermietvertrag zur Verfügung.
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Das Wichtigste in Kürze zum Untermietvertrag
- Meistens ist die Untervermietung bei privaten Wohnungen erlaubt, du brauchst allerdings die schriftliche Zustimmung deines Vermieters.
- Mieter dürfen geeignete Kandidaten für die Untervermietung vorschlagen, Vermieter dürfen einen Kandidaten nur aufgrund von triftigen Gründen ablehnen.
- Möchtest du einen gewerblichen Raum oder an Touristen untervermieten, so musst du einige Regeln beachten
Was ist ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Am häufigsten wird ein Untermietvertrag in Wohngemeinschaften gebraucht, wenn ein Bewohner der Hauptmieter ist und an seine Mitbewohner untervermietet.
Wann ist eine Untervermietung erlaubt?
Nach § 540 BGB musst du deinen Vermieter um Erlaubnis bitten, wenn du deine Wohnung untervermieten möchtest. Allerdings steht dir die Zustimmung laut Gesetz normalerweise zu, wenn du aus nachvollziehbaren persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen, welche erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind (§ 553 BGB), die Wohnung untervermieten möchtest.
Dein Vermieter muss der Untervermietung zustimmen, wenn
- du mit deinem Freund, deiner Freundin zusammenziehen willst.
- du pflegebedürftig wirst und noch eine Pflegekraft in der Wohnung wohnen soll.
- du plötzlich weniger verdienst und daher Teile der Wohnung untervermieten musst, damit du die Miete weiterzahlen kannst.
Du musst deinen Vermieter übrigens nicht um Erlaubnis bitten, wenn du mit deinem Ehemann zusammenziehen möchtest, oder dein Kind bei dir wohnen soll.
Wann ist eine Untervermietung nicht erlaubt?
Es gibt Gründe, warum ein Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmen muss. Diese ergeben sich aus § 553, Absatz 1 BGB:
- Möchtest du deine ganze Wohnung einfach untervermieten, dann kann der Vermieter grundsätzlich nein sagen. Hierauf hast du keinen Anspruch.
- Wenn der Vermieter den künftigen Untermieter bereits kennt und weiß, dass dieser den Hausfrieden stört.
- Die Wohnung wäre durch die Untervermietung überbelegt.
- Die Untervermietung stellt eine Unzumutbarkeit für den Vermieter dar.
- Du möchtest für Feriengäste untervermieten, darauf hast du als Mieter ebenfalls keinen Anspruch, da dies einer gewerblichen Nutzung gleichkommt.
Was ist bei einem Untermietvertrag zu beachten?
In einem Untermietvertrag werden wie in jedem Mietvertrag die Rechte und Pflichten beider Seiten geregelt.
Gut zu Wissen: Ein Untermietvertrag muss nicht schriftlich abgeschlossen werden, ein mündlicher Untermietvertrag gilt genauso. Allerdings ist dies nicht zu empfehlen, denn im Streitfall kannst du mündliche Vereinbarungen schwer nachweisen. Immer, wenn schriftliche Vereinbarungen fehlen, dann gelten die gesetzlichen Bestimmungen zur Untervermietung.
Vorlage für den Untermietvertrag
Diese Punkte sollten alle im Untermietvertrag geregelt sein:
- Namen vom Hauptmieter und vom Untermieter
- Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
- Mietsache: Welche Räume werden untervermietet, welche darf der Untermieter nutzen, welche werden gemeinschaftlich genutzt, welche Geräte werden gemeinschaftlich genutzt, usw.
- Schlüssel: wie viele und welche werden dem Untermieter ausgehändigt
- Bezug zum Hauptmietvertrag: Du solltest unbedingt auf den Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung verweisen und diese dem Untermietvertrag beifügen.
- Schriftliche Zustimmung zur Untervermietung des Vermieters
- Dauer der Miete: Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses nennen. Ein befristeter Untermietvertrag muss immer begründet sein (§ 575 BGB).
- Kündigungsfrist: Normalerweise gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Nur bei möblierten, einzeln vermieteten Zimmern gelten kürzere Kündigungsfristen. Stelle im Untermietvertrag klar, welche Kündigungsfrist gilt.
- Miete: Die Miethöhe und die Höhe der Nebenkosten sollten im Mietvertrag stehen. Grundsätzlich ist die Miethöhe frei verhandelbar, sie sollte aber schon in einem angemessenen Verhältnis zur Miete des Hauptmieters stehen.
- Kaution: Zur Sicherheit solltest du als Hauptmieter immer eine Kaution vereinbaren. Diese darf nicht höher als drei Kaltmieten betragen.
- Gebrauch der Mietsache: Du solltest immer festhalten, dass der Mieter mit der Wohnung und den gemeinschaftlich genutzten Sachen pfleglich und schonend umgeht.
- Kauf und Reparatur gemeinsam genutzter Haushaltsgegenstände: Halte im Untermietvertrag unbedingt fest, inwieweit sich der Untermieter an den Reparaturkosten oder Anschaffungskosten gemeinsam genutzter Haushaltsgeräte beteiligen muss.
Wie hoch darf die Untermiete sein?
Es gibt keine strikte Begrenzung zur Höhe der Untermiete. Allerdings darfst du als Mieter auch keine Wuchermiete verlangen. Du solltest dich besser immer an deiner Miethöhe orientieren und die Miete und die Nebenkosten anteilig für die untervermietete Wohnfläche berechnen.
Darf mein Vermieter bei einer Untervermietung die Miete erhöhen?
Es kann sein, dass dein Vermieter für seine Zustimmung der Untervermietung einen sogenannten Untermietzuschlag nimmt (§ 553 Abs. 2 BGB). Dies musst du unter bestimmten Umständen hinnehmen, denn eine Mieterhöhung wegen Untervermietung ist erlaubt, wenn nun mehr Personen unter einem Dach leben als vorher. Der Vermieter darf dann nämlich von einer stärkeren Abnutzung seiner Wohnung und von steigenden Nebenkosten für Strom und Wasser ausgehen. Leider ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, wie hoch die Abnutzung der Wohnung angesetzt werden darf. Der Preis hierfür muss nur angemessen sein. In einem preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe der Abnutzung genau festgelegt: 2,50 € monatlich pro Untermieter (§ 26 NMV).
Für steigende Nebenkosten darf dein Vermieter nur dann einen Untermietzuschlag nehmen, wenn diese pauschal abgerechnet werden. Wenn du einen Abschlag der Nebenkosten im Voraus zahlst, dann werden eventuelle Mehrkosten ja durch die einmal jährlich erfolgte Nebenkostenabrechnung abgerechnet.
Welche Kündigungsfristen gelten bei einem Untermietvertrag?
Der Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Je nachdem gelten auch andere Kündigungsfristen:
Unbefristeter Untermietvertrag
Wenn du einen unbefristeten Untermietvertrag abschließt, dann gibst du im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum an. Der Untermietvertrag kann für die ganze Wohnung oder nur einen Teil der Wohnung abgeschlossen werden.
Wenn du die gesamte Wohnung untervermietest, dann gilt das reguläre Kündigungsrecht. Du darfst als Hauptmieter deinem Untermieter dann also nur kündigen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast. Dieses wäre gegeben, wenn du die Wohnung selbst wieder brauchst, dann musst du den Grund in deinem Kündigungsschreiben nennen (§ 573 BGB).
Abweichende Kündigungsfristen von der gesetzlichen Kündigungsfrist sind nur, wenn du einzelne Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietest:
- Bei einem möblierten Zimmer ist immer eine kurzfristige Kündigung möglich. Hier kannst du als Hauptmieter dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen, dann muss der Untermieter bis zum Ende des Monats ausziehen.
- Vermietest du ein bis zwei leere Zimmer unter, dann gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht: Dies bedeutet, du darfst als Hauptmieter dem Untermieter zwar grundlos kündigen, dafür gilt aber eine um 3 Monate länger Kündigungsfrist als die reguläre (§ 573a BGB). Dann muss der Untermieter also nach sechs Monaten ausgezogen sein.
Befristeter Mietvertrag
Ein Zwischenmietvertrag, auch befristeter Untermietvertrag oder Zeitmietvertrag genannt, kann für die gesamte Wohnung oder auch einen Teil der Wohnung abgeschlossen werden. Aber Achtung, eine Befristung gilt nur, wenn sie richtig begründet im Untermietvertrag steht:
- Schreibe das Anfangs- und Enddatum in den Untermietvertrag.
- Beschreibe genau, welche Teile der Wohnung mit welchen Gegenständen vermietet werden.
- Du als Hauptmieter musst den genauen Grund (z.B. Eigenbedarf) für die befristete Untervermietung schriftlich mitteilen, am besten also im Zwischenmietvertrag festhalten (§ 575, Absatz 1 BGB).
- Durch die Befristung des Vertrages dürfen beide Parteien nicht vor Ende des Vertrages kündigen.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Untermietvertrag
Was ist ein Untermietvertrag?
Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter einer Wohnung geschlossen. Zur Untervermietung benötigt der Hauptmieter die ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters.
Was ist bei einem Untermietvertrag zu beachten?
Ein Untermietvertrag ist ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Daher sollte dieser genau und sorgfältig abgeschlossen werden. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen aus dem Mietrecht, wie Kündigungsfristen, Höhe der Miete und Nebenkosten.
Wer darf einen Untermietvertrag ausstellen?
Der Hauptmieter darf den Untermietvertrag selbst ausstellen und mit dem Untermieter vereinbaren.
Welche Kündigungsfrist gilt bei einem Untermietvertrag?
Bei einem Untermietvertrag gelten bei einem unbefristeten Mietverhältnis einer Untervermietung der ganzen Wohnung die gesetzlichen Kündigungsfristen. Wenn du nur ein oder zwei leere Zimmer untervermietest, dann gilt das erleichterte Kündigungsrecht, du darfst deinem Untermieter zwar ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen, dieser hat aber dann eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. Ein möbliertes untervermietetes Zimmer darf jederzeit mit 14 Tagen Kündigungsfrist gekündigt werden. Bei einem befristeten Mietverhältnis darf während der Mietdauer nicht gekündigt werden.
