Du hast endlich die eine perfekte Wohnung gefunden, doch sie hat einen Haken: Der Mietvertrag ist auf 3 Jahre befristet. Lohnt es sich, den Vertrag zu unterschreiben? Was sind die Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrages? Und darf der Vermieter das überhaupt? Wir haben dir hier einmal alle Informationen zu befristeten Mietverträgen zusammengestellt.
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Das Wichtigste in Kürze
- Vermieter dürfen Mietverträge befristen, aber nur mit einem triftigen Grund.
- Ein befristeter Mietvertrag ist erlaubt, wenn der Vermieter die Wohnung nach der Mietzeit selbst nutzen will oder eine Sanierung oder der Abriss des Hauses geplant sind.
- Dein Vermieter muss schriftlich festhalten, warum er auf Zeit vermieten will, sonst gilt der Mietvertrag als unbefristet.
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag ist zeitlich begrenzt, das bedeutet, dass das Mietverhältnis automatisch mit dem Ablauf des im Vertrag festgelegten Zeitraumes endet. Dieser endet, ohne eine Kündigung. Aber ein befristeter Mietvertrag ist nur in bestimmten Fällen zulässig.
Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?
Ein Vermieter darf dir einen befristeten Mietvertrag anbieten, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen (§ 575 Abs. 1 BGB). Denn seit 2001 ist nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag zulässig. Das bedeutet, dass Vermieter nur mit einem triftigen Grund ein Mietverhältnis befristen dürfen. Es sind nur Gründe anerkannt, welche im Gesetz stehen. Diese müssen im Vertrag festgehalten werden oder in einem Zusatz zum Vertrag schriftlich fixiert sein.
Wenn dein Vermieter keinen gesetzlich anerkannten Grund oder nichts dazu schriftlich festgehalten hat, dann gilt dein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Du musst also nach Ablauf der Frist nicht ausziehen.
Aus welchen Gründen darf ein Vermieter einen Mietvertrag befristen?
Dein Vermieter darf einen Mietvertrag nur aus drei gesetzlich anerkannten Gründen befristen:
- Er möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst bewohnen.
- Er plant eine umfassende Sanierung, Renovierung oder den Abriss der Wohnung.
- Er möchte die Wohnung später als Werkswohnung vermieten.
Dein Vermieter darf aus keinem anderen Grund ein Mietverhältnis befristen. Auch darf dein Vermieter die Gründe nicht einfach austauschen. Er kann also nicht zuerst schreiben, dass er wegen des Eigenbedarfs seiner Tochter befristet und nun will er stattdessen sanieren
Für besondere Räume dürfen Vermieter Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abschließen, also auch ohne einen besonderen Grund. Dabei handelt es sich beispielsweise um Ferienwohnungen, welche sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieten oder um Zimmer in Studentenwohnheimen. Diese können Vermieter ohne einen besonderen Grund befristen (§ 549 Abs. 3 BGB).
Befristung wegen Eigenbedarf
Möchte dein Vermieter die an dich vermietete Wohnung nach der Mietzeit selbst nutzen oder einen seiner Familienangehörigen nutzen lassen, dann darf der den Mietvertrag befristen (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dabei reicht es auch aus, wenn er die Wohnung nur als Zweit- oder Wochenendwohnung nutzen möchte
Dein Vermieter muss aber konkret im Mietvertrag schreiben, wer die Wohnung wann voraussichtlich nutzen soll. Wenn er nur „Eigenbedarf“ als Grund angibt, dann ist das zu allgemein. Richtig könnte er es so formulieren: „Der Mietvertrag ist bis zum 30. September 2023 befristet, weil meine Tochter dann in Bamberg ihr Studium aufnehmen möchte und in die Wohnung einziehen wird.“
Damit ist es für private Vermieter viel einfacher, einen Mietvertrag zu befristen, als einem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Denn immer, wenn er kündigen möchte, muss er auch nachweisen, dass er die Wohnung braucht. Bei der Befristung hingegen geht es nur darum, was er mit der Wohnung plant. GmbHs, andere juristische Personen oder Wohnungsbaugenossenschaften können einen Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarfs befristen.
Befristung wegen Modernisierung, Abriss oder Umbau der Wohnung
Wenn ein Vermieter einen Umbau oder einen Abriss des Gebäudes plant, darf er den Mietvertrag bis zum Baubeginn befristen. Die Bedingung ist aber, dass die Baumaßnahmen die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Absicht zum Umbau reicht aus, die Pläne müssen dabei noch gar nicht konkret sein. Diese Befristungen kommen besonders häufig bei Mietverträgen vor.
Befristung wegen Nutzung als Werkswohnung
Dieser eher seltene Befristungsgrund kommt nicht so häufig vor (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Wenn der Vermieter beispielsweise für die Zukunft eine Hausmeisterwohnung benötigt, dann darf er den Mietvertrag befristen.
Befristung bei Untermiete
Sehr oft sind Untermietverträge befristet. Auch das geht allerdings nur, wenn der Hauptmieter einen besonderen Grund angegeben hat. Zum Beispiel kann der Hauptmieter, mit Einverständnis des Vermieters, seine Wohnung bis zu seiner Rückkehr befristet untervermieten, wenn er ins Ausland zieht. Auch wenn der Hauptmietvertrag nur befristet ist, darf dir dein Vermieter einen befristeten Mietvertrag geben.
Wie lange darf ein Vermieter einen Mietvertrag befristen?
Es gibt laut Gesetz keine Obergrenze für die Befristung von Mietverträgen. Daher kannst du auch einen befristeten Mietvertrag auf 10 oder 20 Jahre bekommen.
Möchtest du über die Befristung hinaus in der Wohnung bleiben, dann solltest du deinen Vermieter vier Monate vor Ende des Mietverhältnisses fragen, ob der Vertrag wirklich ausläuft. Erkundige dich konkret beim Vermieter, ob er die Wohnung wirklich für sich oder seine Angehörigen benötigt, oder ob er seine Sanierungspläne wirklich umsetzten möchte (§ 575 Abs. 2 BGB). Dein Vermieter muss dir darauf innerhalb eines Monats antworten.
Wenn er zu spät antwortet, dann kannst du entsprechend länger wohnen bleiben. Wenn sich seine Pläne verzögern, dann kannst du verlangen, dass sich dein Mietvertrag entsprechend verlängert (§ 575 Abs. 3 BGB).
Was ist zu tun, wenn die Befristung unwirksam ist?
Wenn in deinem Mietvertrag ein konkreter und gesetzlich anerkannter Befristungsgrund fehlt, dann ist dein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen. Damit bist du rechtlich in der Position eines regulären Mieters. So kann dir dein Vermieter also nur kündigen, wenn er einen anerkannten Kündigungsgrund hat.
Diese unwirksame Befristung führt allerdings nicht dazu, dass du nun jederzeit das Mietverhältnis kündigen kannst. An die Stelle der Befristung tritt dann ein beiderseitiger Kündigungsverzicht. Das bedeutet, dass du frühestens mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit kündigen kannst (BGH, Urteil vom 11.12.2013, Az. VIII ZR 235/12). Auch dein Vermieter kann dir nicht vor Ablauf der Frist ordentlich kündigen, auch wenn die Befristung unwirksam war (LG Fulda, 20.11.2015, Az. 1 S 106/15).
Dahingegen urteilte das Landgericht Frankenthal (am 26. Januar 2022, Az. 2 S 86/21) dass Vermieter auch bei einer unwirksamen Befristung eher ordentlich kündigen dürfen. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass Mieter bei einer unwirksamen Befristung damit rechnen müssen, dass die gesetzliche Kündigungsfrist greift.
Gerichte beurteilen diese Frage also nicht einheitlich, hier kommt es immer auf den Einzelfall an.
Was sind die Nachteile bei einem befristeten Mietvertrag?
Befristete Mietverträge haben für Mieter drei entscheidende Nachteile:
- Du kannst nicht kündigen
Bei einem unbefristeten Mietvertrag kannst du als Mieter immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Dies entfällt bei einem befristeten Mietvertrag, denn hier ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Somit bindest du dich einen längeren Zeitraum an die Wohnung, dies solltest du immer bedenken, wenn du einen befristeten Mietvertrag abschließt.
Auch wenn sich deine Lebenssituation ändert und du zum Beispiel eine größere Wohnung bräuchtest, oder in eine andere Stadt umziehen möchtest, kannst du nicht einfach kündigen. Wenn dein Vermieter einer Aufhebung des Mietvertrages nicht zustimmt, dann kannst du nur versuchen einen Untermieter zu finden, aber auch hier brauchst du die Zustimmung des Vermieters.
- Du hast keinen Kündigungsschutz
Normalerweise ist jeder Mieter vor dem Gesetz vor Kündigungen geschützt, denn der Vermieter braucht immer einen Grund, um dem Mieter zu kündigen. Bei einem befristeten Mietvertrag läuft dieser aber einfach aus.
Bei einem befristeten Mietvertrag ist immer nur eine außerordentliche Kündigung möglich. Dein Vermieter kann dir nur fristlos kündigen, wenn du ihm zum Beispiel die Miete monatelang schuldest. Du kannst auch nur außerordentlich kündigen, wenn beispielsweise deine Gesundheit in der Wohnung gefährdet ist.
Solltest du allerdings plötzlich krank werden und daher in eine andere Wohnung umziehen müssen, dann kannst du dich eventuell auf einen Härtefall berufen und kommst so früher aus deinem befristeten Mietvertrag.
- Es gilt keine Sozialklausel
Wenn dir bei einem unbefristeten Mietvertrag der Vermieter die Wohnung kündigt, dann kannst du dem aus sozialen Gründen widersprechen. Fällt der Auszugstermin zum Beispiel auf eine Prüfungsphase im Studium, dann ist dies ein wichtiger Grund. Bei Ablauf des befristeten Mietvertrages hingegen kannst du als Mieter dich nicht auf einen sozialen Härtefall berufen (§ 574 BGB).
Welche Vorteile hat ein befristeter Mietvertrag?
Aber auch ein befristeter Mietvertrag bringt einige Vorteile mit sich:
- Es ist keine Mieterhöhung möglich
Falls es im Mietvertrag steht, kann der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und erhöhen. Wenn hierfür keine Regelung im Mietvertrag vorgesehen ist, dann kann dein Mieter nur die im befristeten Mietvertrag vorgesehene Miete verlangen.
- Es ist keine Eigenbedarfskündigung möglich
Wenn du einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hast, dann musst du während der Mietdauer nicht mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen.
Wäge die Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrages also gründlich ab, bevor du ihn abschließt.
FAQ: häufig gestellte Fragen zum befristeten Mietvertrag
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag ist zeitlich begrenzt. Hier endet das Mietverhältnis mit Ablauf einer im Vertrag festgelegten Zeit.
Was ist bei einem befristeten Mietvertrag zu beachten?
Als Mieter solltest du dir genau überlegen, ob du einen befristeten Mietvertrag unterschreiben möchtest. Wenn du schon Mieter bist und nach Ablauf des Mietzeit in der Wohnung bleiben möchtest, dann solltest du vier Monate vor Vertragsende deinen Vermieter fragen, ob er der Vertrag weiterläuft. Besteht er auf die Befristung, dann solltest unbedingt prüfen, ob die Befristung überhaupt wirksam ist.
Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?
Ein befristeter Mietvertrag darf nur dann befristet sein, wenn einer dieser drei gesetzlich anerkannten Gründen vorliegt:
- Er möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst bewohnen.
- Er plant eine umfassende Sanierung, Renovierung oder den Abriss der Wohnung.
- Er möchte die Wohnung später als Werkswohnung vermieten.
Wann endet ein befristeter Mietvertrag?
Jeder unbefristete Mietvertrag erfordert eine schriftliche Kündigung. Der befristete Mietvertrag hingegen endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Zeit.
Was sind die Nachteile bei einem befristeten Mietvertrag?
Bei einem befristeten Mietvertrag hast du drei entscheidende Nachteile:
- Du kannst nicht kündigen und musst so lange die Vertragsdauer anhält in der Wohnung bleiben.
- Du hast keinen Kündigungsschutz, wenn der Vertrag endet, dann endet er.
- Es gibt keine Sozialklausel: Du musst auch dann ausziehen, wenn das Vertragsende auf eine stressige Prüfungszeit fällt.
